文档介绍：兑付不易违约更难——房地产信托兑付风险研究22观点摘要?2012年集合类房地产信托本息共到期2037亿,%;如果考虑1000余亿的单一类地产信托,共到期3062亿,%。考虑开发商面临更高资金成本(16%左右),2012年本息合计到期规模3440亿,%。?不可能出现行业性违约。抵押率仅40-50%,如果项目可能出现违约,信托公司和开发商可以通过展期、借新还旧、股权转让等方式解决,真正出现违约的概率非常小。?信托公司的风险管控、股东背景和融资能力决定其抗风险的能力,中融信托略占劣势。?2012年信贷紧缩背景下,基础产业和工商企业信托仍在快速增长,信托规模有望继续提升。二季度兑付担忧消除后信托股价将实现估值修复。?注:信托行业数据基本为不完全统计,报告中数据来源主要为中国信托业协会、用益信托和财汇数据,各数据库间数据存在不一致情况,敬请谅解。33主要内容1. 行业篇:3400亿本息到期规模占房地产销售收入6%,风险可控2. 公司篇:股东背景和风控决定抗风险能力3. 信托行业投资建议:短期仍然承压,中期估值修复44信托基本概念?1、信托按资金投向分为:?基础产业信托、房地产信托、证券投资信托、工商企业信托和其他类别信托。?2、信托按资金来源分为:?集合类信托。是指由信托公司担任受托人,接受多个委托人的委托,集中管理、运用和处分信托资金的行为。单个集合类信托的自然人人数不得超过50 人且通常单个自然人投资金额不得小于100 万元,但单笔委托金额在300万元以上的自然人投资者和合格的机构投资者数量不受限制。?单一类信托。是指由信托公司担任受托人,接受单个委托人的委托,单独管理、运用和处分资金信托的行为,银信合作产品是单一类信托重要形式之一。?3、信托按资金运用方式分为:?融资类信托。是指信托资金运用以提供融资为主的信托项目。之前房地产类信托和银信合作信托中有很大比例是融资类信托。?投资类信托。是指信托资金运用以对外投资为主的信托项目,分为证券类和非证券类。?事务管理类信托。是指信托公司担任受托人和账户管理人,按照信托文件的约定和委托人的指令,执行和履行事务管理职责的信托项目。:从“香饽饽”到“众矢之的”?2010年以来,信托规模,尤其是房地产信托规模大幅增长。截止2011年12月31日,房地产信托余额6882亿元,是2010年初的3倍。?房地产信托集中到期带来的兑付压力引起市场担忧。2010年和2011年发行的房地产信托大部分将在2012-2013年到期。资料来源:信托业协会、申万研究2011年末房地产信托余额近7000亿,占信托行业资产规模达15% 房地产信托绝对占比并不高?从存量来看,截至2011 年末,房地产信托存量规模为6882 亿元,% ,低于基础产业信托和工商企业信托。?从新增来看,2010 年和2011年房地产信托共计发行6568亿元,% ,亦低于工商企业信托和基础产业信托。房地产信托存量规模占比15%(20111231)房地产信托累计新增占比13%(2010-2011)资料来源:信托业协会、 高收益,2010年集合类房地产信托占比最高达50%以上?2010年以来,房地产集合信托呈现爆发式增长,发行规模由2009年平均的36亿/月增加至2010-2011平均的193亿/月。单月房地产集合信托发行规模占总集合信托的比例最高达58%。?虽然房地产信托在资金中占比不高,但由于集合托的迅速增长,市场开始对房地产信托广泛关注。2010 年1季度集合信托中房地产占比为20% ,随后基本都在30%以上,领先于其他品种。?房地产信托预期收益率具有极大吸引力。2009年以来,房地产信托品的预期收益率呈不断上升趋势,且始终高于其他信托产品。平均预期年收益率由2009年初的7%提高至目前的10%以上。资料来源:信托业协会、用益信托、申万研究房地产信托预期收益率高于其他信托产品月度房地产集合信托成立规模呈爆发式增长(2009-2011) 房地产集合信托规模迅速增长?2010年一季度集合类房地产信托新增仅152亿,随后快速增加。最高为2011年二季度,新增917亿元,2011年三季度环比回落22%,但仍达715亿元。至2011年四季度才大幅减少,新增290亿元,环比减少60%。集合类房地产信托规模迅速增长,占比远超单一类,2011年四季度大幅回落(2010-2011)资料来源:信托业协会、 2010年底以来房地产信托风险逐渐被认识资料来源:银监会、申万研究?2009 年12 月开始,房地产调控政策连续出台。随着房价的进一步上扬,调控政策由形式逐渐转向