文档介绍：房地产开发企业 土地增值税清算实务
陕西地税兼职教师 王首元
2021年8月19日于中道财税中心
前 言
火爆出台的土地增值税政策
火爆出台的土地增值税政策
一.《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006分析
二、土地增值税的清算条件之三注销清算
对纳税人申请注销税务登记进行土地增值税清算，明确了时限要求。即申请注销税务登记前，必须完成土地增值税清算工作，否则不予办理税务注销、工商注销（国税发〔2021〕91号）。
三、清算的时间要求-主动清算（91号文件第11条第一款）
符合主动清算条件规定的纳税人，纳税人须在符合清算条件之日起90日内对项目进行清算，携带清算资料到主管税务机关申请办理清算手续；税务部门受理窗口按规定对报送的资料进行核对，在10日内做出是否受理的决定；对受理的清算项目由受理部门报送给管理科进行清算调查核实，提出清算审理意见，报税政科进行书面审核；经税政科报分管局长审定后，将清算结果书面通知纳税人执行。
流程：清算申请及资料→税务机关前台受理→管理科（所、分局）清算调查核实→税政科（处）审核→分管局长审批→清算结果书面通知纳税人执行（税收管理员制度规定的流程）。
三、清算的时间要求-被动清算（91号文件第11条第一款）
符合强制清算条件规定的纳税人，由税务机关确定是否进行清算；对于确定需要清算的，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
主管税务机关根据清算条件确定应进行清算的项目，下发《土地增值税清算通知书》；纳税人在接到通知书后应按税务部门规定的时间及要求进行清算，并按规定将清算资料报送主管税务机关申请办理清算手续；主管税务机关前台受理窗口对报送的资料进行核对后，转送管理科对清算项目进行调查核实，提出清算审核意见报税政科（处）进行书面审核；经税政科（处）审核报分管局长审定后，将清算结果以《土地增值税清算办理有关税务事项通知书》通知纳税人进行补退税。
三、清算的时间要求-被动清算（91号文件第11条第一款 ）续
被动清算流程：确定清算项目→税务机关下发清算通知书→纳税人进行清算，并报税务部门核对→管理科（所、分局）清算调查核实→税政科审核→分管局长审定→清算结果通知纳税人执行 （说明：广州规定）
三、清算的时间要求--未清算的法律责任
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理（91号文件第11条第一款）。
四、土地增值税清算项目的审核鉴证 （91号文件第13条的第四）
（一）土地增值税清算审核鉴证
鉴证主体。税务师事务所。税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。
鉴证内容
鉴证效力。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。
（二）审核鉴证的程序
（三）审核鉴证的意义
（四）审核鉴证的法律责任
税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。
五、清算审理及审核 （91号文件第四章）
清算审核包括案头审核、实地审核（91号文件第16条）。
案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。
实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税（91号文件第17条）。
五、清算审理及审核 续一 （91号文件第四章）
，应结合销***、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。
必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非