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售量达到了前所未有的高峰，到了 2005 年，销售量
出现了下滑，比 2004 年减少 万平方米，下滑了 18%。仅这三年商铺空置量
达到了约 50 万平方米，%。2006年1月至10月份非商业销
售面积约 11 万平方米（本数据还包含有部分写字楼、产权式酒店等项目的销售
面积），预计 2006 年商业销售面积在 2005 年销售的基础上，出现大幅度的下滑。
2003—2005 年商铺供应量近 100 万平方米，再加上 2003 年以前的供应量，
预计自 2000 年以来，商铺供应量在 120 万平方米以上，按洛阳市区人口计算，
新增商业面积基本达到人均 1 平方米，按照发达国家城市人均商业面积计算标
准，人均 GDP 在 3000 美元以下城市，人均商业面积在 1— 平方米较为适合，
按此标准如果仅仅从商业面积上计算，洛阳商业供应已趋于饱和。商业面积供应
过剩，不仅给销售造成了很大的压力，同时在招商方面面临的难度也很大，商户
的选择余地大了很多，各项目在招商方面竞争激烈，引发租金逐年下降。
供应量大，是商业无序开发的结果。诸多的大型底商项目面临招商困难局面。
供应量大，并不等于没有市场，并不等于商业前景一片暗淡。在洛阳商业项目中，
依然有不少的项目在招商与销售均取得了良好的业绩。现阶段在洛阳商业地产市
场，只要抓住机遇，定位准确，商业发展面临的空间是比较大的。
4、洛阳商业发展前景：
3（1）、洛阳宏观经济运行：
年份 2003 年 2004 年 2005 年
生产总值（亿元） 687
人均生产总值（万元） 10768 14232 17000
固定资产投资总额（亿元） 253 373 480
社会商品零售总额（亿元） 249 289 341
城市居民人均可支配收入（元） 7993 9032 10175
城市居民生活消费支出（元） 5899 6371 7176
以上数据显示：
①、GDP 总量升幅稳定全社会经济总体运行良好；
②、城市的固定资产投资规模近两年增长速度加快，显示经济的发展活力逐
步趋强，投资拉动对国民经济总体运行状况的作用不容小觑。
③、人均可支配收入、生活性消费支出持续性增长，购买能力增强。
持续、稳定地提升城市的总体经济发展水平，提高城市地位，增强居民对未
来的合理预期，是逐步引导居民消费观念，提升生活方式的基础，也是为商业提
供健康发展的基础。
（2）、“十一五”规划发展：
洛阳“十一五”计划发展目标：工业强市、旅游强市，GDP、财政收入均翻
一倍，城市人口达到 260 万。在 2010 年 GDP 突破 2000 亿大关，城市人口几乎在
现有的基础上实现翻一倍，城市经济、人口、规模与 2006 年的郑州基本相当，
经济持续快速增长，城市规模迅速扩张，新增人口带来的商业消费需求，蕴藏商
业发展很大的机会。
洛阳的目标是将洛阳打造成为中西部最具商业潜力的城市，成为中西部