文档介绍：偉業顧問?2011 ?????万元,实现前期库存产品的较快销售;n提升项目住宅在市场的影响力和占有率;n为未开盘的产品做好市场预热,实现开盘热销;n建立项目商业体的形象,做好商业部分前期准备工作。【全年销售目标曲线图】【全年销售目标曲线图】第2期房号消化第1期房号消化为主9#-1214年1月2#3#预约蓄客,,市场价格战为主,项目市场占有率低;、内部配套及景观展示面未能转化为销售动力,项目销售手段有待提高;,客户购买信心不足。本报告的思路及框架环境分析任务分解目标下战略推售计划促销策略市场分析项目分析形象展示策略针对性策略活动营销推广策略营销思路价值梳理营销策略建议一:调整策略,积极消化库存此次的调控(即新国五条),已奠定了全年的基调。总体市场不会有太大的波动,资源稀缺以及品质较好的项目将更易获得市场认可。买房行为将从简单的刚性需求更多的注重产品综合性价比,积极调整营销策略,快速消化库存,提升项目口碑形象,拉升高价值产品价格。鼎力堂观点建议二:加大营销力度,加强与客户的互动,提升客户满意度,实现营销目的1、合理制定推盘策略,小步快跑,。2、针对性的推广,抢占有效客户,加快项目去化。3、充分发挥地段及品质现房效应,注重细节和服务,提升客户认可度。建议三:现金为王;合理制定年计划,量入为出,合理安排现金流要点建议分析尽可能多的消化一些剩余的货量,将现有产品变现,以便更灵活主动的应对未来的市场变化,并为商业部分的营销推广作前期资金储备。客户购买心态变化因素p东城新区日益成熟p投资型客户大幅缩减p改善型客户逐渐突显未变因素p刚需仍为主体p产品可售性仍较强,主体为适销类产品p客户支付能力与拟售房价基本相近未来预期p受竞争影响,不排除现有客户进一步流失p必须依靠加大推广力度,扩大客群基数p加强现有客户的维护,实现老带新的量化新政后客户分析文登区域市场划分与区域同质项目形成直接竞争供应分析本案主要竞争项目目前本项目在文登属于城东新城区板块项目,面临的主要竞争对手为“人和国际花园”、“上海城”、“龙港外滩”和“中央龙湾”。人和国际花园上海城中央龙湾龙港外滩竞品分析竞品分析规划指标:总占地64万、总建面93万建筑形式:高层板楼、洋房、联排别墅、商业价格水平:开盘均价3600元,现售均价4200元主力户型:二居、三居(面积:90-130平方米)总户数:4600物业费::较好开盘时间:2011-04-03入住时间: 2012-12-01【低吸多元化客群大盘】竞争项目分析1—人和国际花园项目概况竞争项目分析1—人和国际花园项目概况文登市房地产市场调研篇竞品分析规划指标总占地4万、总建面11万建筑形式住宅、写字楼、公寓式酒店价格水平现销售均价5000元(精装公寓)销售情况较好开盘时间:2011-08-25(一期)入住时间:【城市综合体性质商业大盘】竞争项目分析2—上海城项目概况竞争项目分析2—上海城项目概况