文档介绍：
履行还款协议，被亚运村支行申请法院对赢嘉中心B座16—24层房屋进展了查封。赢嘉公司要求北京市国土房管局撤销为中融公司与亚运村支行办理的预售商品房合同抵押登记行为，向法院提起行政诉讼。一审法院经过审查认为，被告未依法审核中融公司、亚运村支行的抵押申请，即作出准予登记的行政行为是无效的。依据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉假设干问题的说明》第五十七条其次款第〔三〕项的规定，判决被告市国土房管局于2000年8月23日对第三人中融公司、工行亚运村支行作出的抵押权登记行政行为无效。被告市国土房管局、第三人中融公司、第三人工行亚运村支行对一审判决不服，依法提起上诉。二审法院经过审查，判决驳回上诉，维持一审判决。
二、问题的提出
预售商品房抵押是一个特别困难的问题，其中涉及到许多法律问题。结合本案而言，包含这样几种不同的法律关系：中融公司与亚运村支行之间的预售商品房抵押关系，市国土房管局对该抵押行为进展登记行为；赢嘉中心与嘉华银行之间的商品房抵押贷款关系，市国土房管局对该抵押行为进展登记行为。在这些法律关系中，中融公司与亚运村支行之间的预售商品房抵押效力问题，市国土房管局的登记行为的效力问题是这起行政案件审理的关键所在。因为行政审判审查的重点是详细行政行为的合法性，所以本文的分析主要建立对市国土房管局的登记行为的效力问题分析根底上。
三、相关法律问题分析
〔一〕预售商品房抵押的概念、特征和条件
预售商品房抵押在我国房地产市场中大量存在。依据建立部《城市房地产抵押管理方法》第三条第四款的规定，预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为归还贷款履行担保的行为。依据我国传统的民法理论，抵押的标的物应是现实存在的特定物，抵押人以将来的财产作抵押的，抵押合同无效。从国外一些国家的立法来看，大陆法系国家和英美法系国家的作法差异很大。大陆法系国家，例如法国立法允许以未建成的或者待建的建筑物或者附属物作抵押，而英美法系国家的立法那么不允许。在我国，效力层次较高的《城市房地产管理法》和《担保法》对此均没有作出规定。近几年，为了推动房地产市场的不断开展，缓解房地产市场的资金短缺，加快资金周转，解决购房人的资金问题，一些省、市和行业主管部门制定了预售商品房抵押的规定。例如，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>假设干问题的说明》第四十七条规定：“以依法获准尚未建立的或者正在建立中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”《北京市房地产抵押管理方法》第五条其次项规定，依法取得全部权或期得权益的房屋〔含附属物〕可以依照本法抵押。建立部《城市房地产抵押管理方法》第三条第四款的对预售商品房抵押作出了明确规定。综观这些规定，可以看出预售商品房抵押具有以下几个方面特征：
1、从抵押标的物来看，预售商品房抵押的标的物尚未形成。这是预售商品房抵押与其他抵押一个特别明显的区分。一般抵押的标的物在设定抵押时已经存在，并且能够为抵押人全部或者实际限制。而预售商品房设定抵押时，抵押标的物即商品房仍旧处于在建或者待建之中。因此，用于抵押的预售商品房存在必须风险。
2、从购房资金支付来看，购房人已经遵照规定支付了首期规定的房价款，然后由银行代其支付其余的购房款。因此，在设定预售商品房抵押时，购房人应当已经先行支付了首期规定的房价款。这里须要明确的是购房人不仅有先行支付购房款行为，而且所支付购房款必需符合规定。
3、从权属关系来看，抵押人对于预售商品房并不享有全部权。只有当售房人把商品房建成后交付给购房人并在房屋管理部门办理房屋登记手续，才对该商品房享有全部权。