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珠江荣域临街商铺营销执行方案
第一部分 目所在地段即郑密路项目段现实有效临街商铺供给严重不足，尤其是随着郑密路整修工程的完工。将使地段中高档商铺显得更为稀有。
规划发展方向将为项目地段带来无限商业价值的升值空间
劣势：
地段商业价值不直接被潜在消费者认可，（由此造成的低价认识，或消费不认可，是我们首先要面对的）
郑密路的商铺竞争力明显低于同区位的长江路、嵩山路及桐柏路，（由此可能形成的区域对比消费，是我们接下来要解决的）
地段商业消费绝对人流量不太，区域居民日常型消费偏重于超市、大卖场等集中商业体
项目周边市政配套仍不完善，（这将对本案周边商业氛围的形成与认可，造成一定困难）
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项目本身物业型态的价值均好性较差，（这可能会影响项目整体的消化速度）
机会：
区位整体商业认可度及商铺消化率较高，（因此客源不应是最大问题）
区位同类型商铺虽多，但真正具备竞争力的较少，（这就是为什么在区域存在，高价的正被抢购，而大量的低价铺位却无人问津的原因之一）
区位商铺营销手法较落后，（大量潜在的需求还远未挖掘出）。
威胁：
区域商业还不具有跨区域吸客的能力，其商铺消化应还主要在本区域内，（因此本区域商业消化存量的项 目释放能力，将是我们营销成败的关键之一）
本区域内现实大量现铺的供应，（将是我们项目期房销售的另一大威胁点）
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2、项目产品定位
项目定位
根据市场现状和项目的自身特点，建议项目定位为：
产品定位：珠江荣域 --- 西南郑密路高尚居住板块都市休闲生活商业街
消费定位：周边居民日常消费休闲娱乐街区
市场定位：2007年郑州西南街铺投资源泉
客户分析
本项目面对投资客户主要为：
客户分析
主要特征
消费心理
信息渠道
原居民
多无固定工作，经济收入很大一部分依靠自有住房的出租；大部分没有受过高等教育；有初步的投资意识；
对价格很敏感；有比较强烈的攀比心理；个人交际圈相对固定，活动场所相对固定；
报纸：大河报
亲友间信息传递；
户外媒体
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新移居民
收入差距较大，主较体现在地市的本区域购房者与市内其它区域的本地段购房者之间；对西南区域有较高的认可；
有较强的置业投资需求，尤其对于地市的新移入客户。
Ø 注重地位的表现；
Ø 对未来发展有很好期望；
Ø 对价格不是太敏感。
报纸：大河报
亲友间信息传递；
户外媒体
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第二部分 销售策略
1、销售总体策略
本项目作为小区商业配套，将为周边居民的日常生活带来极大的便利性。由于政府工程—
郑密路正在施工改造，改造之后将成为西南第一景观大道，将作为西南的标志性景观道路，会给区域内的经济带来积极的影响，城市建设的步伐和经济的强进发展，市民对房地产的投资热情空前高涨，尤其是临街商铺更是成为备受投资客青睐的市场热点。因此本项目应顺势而为、及早入市，采取以快打慢的策略，迅速占领区域市场，以尽快实现资金回笼、降低发展商的投资风险。
总体来讲：本项目的营销操作采用的是“以相对之快打季节之慢、以相对之重打时段之轻”相对集中策略。充分的运用“西南第一景观大道临街旺铺”突破市场，《大河报》报广及其他媒体组合撬动市场，提炼核心卖点攻占市场，多种促销手段收获市场。以此为主线在营销活动中安排一系列有力度的活动和现场销售人员的有效管理在人气和成交率上取得快速、高效的业绩。
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