文档介绍：买房合同纠纷
随着房地产市场的火热发展，房价不断飙高，越来越多人通过公积金贷款、银行贷款、分期付款等买房。但随着商品房买卖交易量的逐日增加，随之而来的商品房买卖合同纠纷也不断出现， 尤其值得大家关注的是开放商逾期交房、
买房合同纠纷
随着房地产市场的火热发展，房价不断飙高，越来越多人通过公积金贷款、银行贷款、分期付款等买房。但随着商品房买卖交易量的逐日增加，随之而来的商品房买卖合同纠纷也不断出现， 尤其值得大家关注的是开放商逾期交房、 逾期办证等侵害业主权利的现象大量存在。虽然业主都会与开发商在商品房买卖合同签订时都会约定违约金条款，但违约金条款是否适用诉讼时效？从何时起算？违约金又该如何计算？等法律问题却一知半解。 在此，笔者可以通过个人简单的分析，让业主掌握一定的法律知识。
一、因开发商原因导致逾期办证的违约金请求权是否适用诉讼时效？
最高人民法院《商品房买卖合同解释》第十八条规定“由于出卖人
的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的， 除当事人
有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的， 自房屋交付使用之日起 90 日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的， 自合同订立之日起
日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的， 可以按照已付购房
款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
但该条款并未对是否适用诉讼时效作出明确规定。根据民法原理，因开发商原因逾期办证， 属于违约行为， 买受人要求开发商承担违约金责任是基于合同之债所享有的债权请求权， 适用两年的普通诉讼时效。此外，根据最高人民法院裁判文书网上公布的商品房买卖合同纠纷的法律文书也不难发现，司法实践中认可两年的普通诉讼时效。
二、因开发商原因导致逾期办证，请求支付违约金的诉讼时效从何时起算？
《民法通则》 第一百三十七条规定 “诉讼时效期间从知道或应当
知道权利被侵害时起计算。 但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，
人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 ”
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定“未约定履行期间的合同，依照合同法第六是一条、第六十二条的规定， 可以确定履行期限的， 诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。”
房屋买卖合同中， 逾期办证、逾期交房按日累计的违约金请求权诉讼时效起算点，司法实践中，各地法院采取的标准不同。大致有以下几种计算方法：
（一）自合同约定的时间的次日开始计算；
（二）从债务人明确表示不履行时起算；
（三）从债权人起诉之日起倒计两年起至实际履行之日计算。
（四）当事人没有约定违约金或损失数额难以计算的， 由出卖人
按照买受人已付房款总额，参照《中国人民银行结算办法》规定的金
融机构计收逾期贷款利息的标准计算违