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:慨。期总第。目前物业管理基本的、唯一的模式——由物业服务企年眨A擞搿段锶ǚā酚泄毓娑相衔接,国务院对年颁布的《物业管理条例》进行了修改韵陆薷暮蟮摹段镆倒芾硖趵芳虺莆“新《条例》,其主要内容是将《物权法》业主的建筑物区分所有权一章中有关物业管理的内容写进新《条例》,比如说业主表决权的变化,业主对业主大会、业主委员会的诉权,物业管理的定性等等。增加的这些新规定可以规范物业管理行为,解决物业管理中的一·些现实问题。但笔者认为,此次修改远远没有满足现实需要,一些突出的物业管理矛盾仍然无法可依。一、新《条例》对物业管理模式界定仍限于物业公司管理,多样化的物业管理模式操作层面无法可依根据《物业管理条例》第醯墓娑ǎ镆倒芾硎指:“业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生与秩序的活动。”这实际上是明确了我国业统一管理。本次国务院的修正案仍然保留了这一条,笔者认为是非常遗憾的。因为,按照《物权法》第条规定:“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业管理服务企、业或者其他管理人管理。”这实际上是明确了三种物业管理模式,即业主自治管理、物业服务公司管理、专业公司管理耙稻人K孕隆短趵范晕镆倒芾淼母拍钣Φ备荨段锶法》的规定作相应修订,由原来狭义的物业管理扩展到广义的物、管理。与此同时,新《条例》大部分条文基本上都是建立在物业服务公司管理基础上的,为了与上位法一致,必须将其修改。比如说,其第条规定“一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理”,与《物权法》三种物业管理模式的规定相悖。再比如,第条规定:“违反物业管理服务合同的,业主逾期不交纳物业管理费的,业主委员会应当督促其限期交纳,逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。”这实际上只是规定了单一物业管理模式下物业管理费的收缴问题。由于原《条例》立法是基于物业服务公司单一管理模式下的,新《条例》与《物权法》接轨,必须对三种物业管理模式下所产生的新的物管理主体及其权利义务进行细化,做出可操作性的规定,这需要对《条例》大部分条文进行修改或调整。二、新《条例》应根据《物权法》规定,重新构建前期物业管理制度《物权法》第条规定:“对建设单位聘请的物业管理企业或者其他管理人,业主有权依法更换。”从这一条规定看,建设单位可以聘请物业管理企业,也可以聘请其他物业管理人,比如说专业的保安公司、保洁公司,但新《条例》第滤娑ǖ那捌谖镆倒芾碇度的所有条文,自条至条,都是关于房地产开发企业聘请物业公司的,并且必须通过招投标的方式选聘前期物业服务企业。在《物权法》已经规定建设单位彩且抵可以聘请专业公司管理的情况下,前期物业管理的内容应当根据《物权法》规定的三种模式进行修改,所以新《条例》必须对前期物业管理进行重新界定,包括前期物业管理的招投标、各方的权利义务、业委会成立后的交接等等。
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F艿冢有,小区的水泵、变电房是否应属于全体业主,这与目者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自律上独立的名分,业主对业委会违法的决议,也难以新《条例》第条规定:“业主委员会是业主大会五、根据《物权法》相关规定,科学界定业主的权