文档介绍：第一章 房地产和房地产价格
1、房地产的概念
2、房地产的特性和类型
3、房地产价格
4、影响房地产价格的因素
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第一节 房地产的概念
房地产的定义
实物是指土地、建9)停车泊位；(10)建筑体量、体型、色彩；(11)地面标高；(12)其他要求。     12．其他。如临街商业用地还需要了解其临街宽度和深度。
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第一节 房地产的概念
对建筑物的基本认识
1. 坐落。     2．面积包括：如住宅还需要了解居住面积，商业用房还需要了解营业面积，出租的房屋还需要了解可出租的面积等。     3．层数和高度。 4．结构。一般分为：(1)钢结构，(2)钢筋混凝土结构，(3)砖混结构，(4)砖木结构，(5)简易结构。 5．设备。包括给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备。需要了解它们的配置和性能。     6．装修。分为内装修和外装修。需要了解装修的标准和程度，所用材料的品质及装修质量等。
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第一节 房地产的概念
7．公共配套设施完备程度。         8．平面布置。包括平面图、户型图等。     9．外观。包括外观图片等。   10．建成年月。包括开工日期和竣工日期。    11．维修、保养情况及完损程度。包括地基的稳定性、沉降情况(沉降是否均匀及其程度)等。    12．利用现状。包括不同用途的面积分配和楼层分布。    13．产权状况。
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第一节 房地产的概念
房地产概念的总结
房地产
土地
建筑物
其他土地定着物
实物
权益
区位
实体
质量
功能
土地
建筑物
房地
地上空间
地面
地下空间
房屋
构筑物
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第二节 房地产的特性和类型
房地产的特性
1. 不可移动性（又称位置固定性） 房地产的不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，而且要受制于其所在的空间环境。
练****决定某一房地产价格水平高低的，主要是（       ） A、全国房地产总的供求状况       B、本地区房地产的供求状况 C、全国本类房地产的供求状况     D、本地区本类房地产的供求状况
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第二节 房地产的特性和类型
  可以说土地具有不可毁灭性，建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭性，但是一经建造完成，寿命通常可达数十年，甚至上百年。由于具有寿命长久性，房地产可以给其占用者带来持续不断的利益。但是，通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的。国家规定土地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。对此点的认识在房地产估价上具有重要意义，如坐落位置很好、建筑物也很好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值很低。
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第二节 房地产的特性和类型
  由于土地数量有限，在土地上，特别是好位置的土地上可建造的建筑物数量也是有限的。要增加房地产的供给，一是向更远的平面方向发展，如向郊区发展；二是向更高的立体方面发展，如增加建筑物的高度或密度。
   房地产的价格与其本身的用途有直接的关系，同时往往还取决于周围其他房地产的状况，易受其临近的房地产用途的影响。例如，住宅楼旁边新建一座工厂，可导致该住宅的价值下降。
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第二节 房地产的特性和类型
政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的：     （1）警察权。如通过城市规划对土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度和绿地率等作出规定。     （ 2 ）征用权。政府为了社会公共利益的需要，如修公路、建学校等，可以强行取得单位和个人的房地产，即使违反这些被征用人的意愿，但要给予补偿。     （ 3 ）征税权。政府为提高财政收入，可以对房地产征税或提高房地产税收，只要这些税收是公平课征的。     （ 4 ）充公权。政府可以在房地产业主死亡或消失而无继承人或亲属的情况下，无偿收回房地产。
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第二节 房地产的特性和类型
6. 难以变现性
    房地产由于价值高大，一旦需要买卖，要花费相当长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价。所以，当急需资金或有其他急需时，不易将房地产变成现款；如果要