文档介绍：严重同质化下的竞争世联研究理论本报告是严格保密的。[关键字]:?关键字:竞争[简介]:?此理论中详细阐述了项目在同质化竞争下可以采取的突破策略本报告是严格保密的。案例研究研究目的:?,动态调整发展策略?案例选取原则1、城市远郊2、,。江宁拥有山水湖泊的自然景观,其环境资源在南京独一无二,2000年江宁“撤县设区”后大量开发商进驻,并将其定位于“富人区”?江宁片区距南京市区新街口广场13公里,2000年“撤县设区”属于南京“十五”规划开发热点地区,后因其自然环境优美,大量房地产开发商进驻。?2000年由于江宁片区交通不便,距市区约50分钟-1小时车程。现随着交通条件改善和多条公交线路的开通,距市区约35分钟车程?片区极端缺乏市镇配套?现南京约2/3的别墅都聚集于此,已形成高档住宅区城北城北38823882城东城东42744274城中城中54955495城南城南39653965江宁江宁29212921浦口2120河西河西46284628新街口市中心55443322本报告是严格保密的。“三山”风景区聚集纯别墅楼盘,主推经济型别墅,形成高档居住区,02年翠屏国际城开盘第一期推出多层公寓和别墅产品的复合产品线形成复合社区,03年出现纯公寓大盘翠屏清华。本报告是严格保密的。本项目开盘前片区楼盘基本情况——单一别墅产品,定位于“富人区”,针对南京市内私营业主等高端客户作为度假第二居所独栋别墅:30套/年南京市区内高端客户和投资客户,主要作为第二居所艺术水城联排3700元/ m2双拼4500元/ m2独立7580元/ ,公寓均价2800元,均超过此区域均价联排别墅4000元/ m2双拼别墅5000元/ m2独栋别墅7600元/ m2价格新南京80万平米城中之城富人领地法兰西山水纯别墅核心卖点别墅:40岁左右私营业主。公寓:泛公务员阶层、年轻都市白领和投资客户、换房客户。公寓主要用作第一居所南京市区内高端客户和投资客户,:02年5月开始卖,卖了42套公寓:03年已推出第3期,1、2期已售罄独栋别墅:30套/、双拼、、双拼、联排、公寓翠屏国际城瑞景文华容积率物业类型代表楼盘开盘时间数据来源:世联统计所有数据截至03年年底本报告是严格保密的。翠屏国际城在既已形成单一别墅类产品竞争氛围中,利用市场机遇,打造多层公寓和别墅的复合产品体系,吸引人气,以独特的产品在激烈的市场打差异化竞争,取得项目成功南京市内拆迁量(万户)刚性需求持续增加市场机遇:交通及区域配套改善01年02年03年共青团路建成参与建设将军路大道、翠屏山环山道路多条刷卡公交路线开通炒作地铁通江宁的说法1期推出公寓、联排、独栋、社区商业内街2期、3期持续复合产品线04年曦假日百货、中国女人街、凤凰港招商未来京沪高速铁路岔路口站的建立国际中小学建立05年06年共分8期开发,各产品组合交错推出宏观市场环境:1未来土地有大量储备,地价具有优势,又有房地产投资的支持和需求的拉动因此未来江宁的供给量充足,:江宁虽然房价涨幅较大但是相对城区房价仍然较低,加之交通,商业配套的进一步完善,利用环境方面的优势,江宁未来的楼市仍然很有竞争力区域级商业街本报告是严格保密的。产品演变:逐渐随着区域成熟,从1期度假型复合产品线到06年开发以第一居所为主的住宅和辐射整个区域的商业产品,引领了整体片区从第二居所到第一居所的成功转变1期:香樟苑、梧桐苑2期水杉苑3期:银杏苑、紫檀苑4期:金榕苑5期::130联排:250独栋:300以上主力户型面积公寓:140联排:250独栋:300以上联排:250-300公寓:120联排:200独栋:350以上联排:170-220独栋:350以上公寓:108同时推出58的2房公寓度假型产品居家型产品公寓、联排别墅面积逐渐减小主推产品:联排主推产品:公寓主推产品:联排