文档介绍：星河酒店工程建议书 〔写字楼、商业〕
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第一篇 写字楼篇
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第一局部 市场调查与分析
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一、  经济政策与环境分析 〔一〕政府政策导向 政府六大措施： 1、大力开展金融、高新厦
2004年初
高层大开间，甲级
礼顿大厦
2003年9月
高层大开间，甲级
江胜大厦
2004年上
4万
酒店式公寓
贵州大厦
2004年初
高层大开间，甲级
合计
17
五、中心区局部在售写字楼工程调查
项目名称
开盘时间
目前销售率
目前剩余面积
产品档次
中央商务大厦
98％
㎡
大开间，甲级
时代金融中心
85％
1万㎡
大开间，甲级
福建兴业银行
80％
㎡
大开间，甲级
国际商会大厦
100%
0
小开间，非甲级
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第二局部 写字楼工程定位
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一、工程根底资料分析 工程位置：深圳市中心区17-1号地块 建设用地面积： 总建筑面积：100000M2 其中，五星期酒店局部50000M2，商务局部30000M2，商业20000M2〔地下室1层、2层，与地铁连通〕 建筑高度：>85M，<100M
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二、工程整合分析 〔一〕区位概况分析
位于中心区南区CBD中心轴线东面，本工程位于福田中心区17—1地块，东靠两栋超高层写字楼，南临会展中心，北临大中华，西临中心绿化广场，地下与地铁和地下商业街相连，地理位置优越。
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〔二〕交通概况分析 东侧：中心六路，，为小区次干道； 南侧：福华三路，路宽32米，为城市主干道； 西侧：中心五路，路宽16米，为城市次干道； 北侧：福华路，路宽32米，为城市主干道；
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地段的西侧及北侧分别留有地铁出入口,同时距城市主轴线深南大道、城市快速干道滨河路只有几十秒的车程。交通路网极为便利。 未来，地铁一号线和四号线的交汇处的会展中心站以每天大于70万人次的集散数量。19号地块的公交枢纽总站20条公交线路与地铁形成直接换乘。
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〔三〕周边配套分析   公共设施 22万平方的会展中心、高交会馆、水晶岛、市民广场、市民中心、电视中心、少年宫、音乐厅、图书馆、中轴线45万平方绿地公园广场、儿童医院、科技书城、岗厦中学，以及大量高尚住宅区。   酒店 香格里拉酒店、祈年酒店、以及本工程的星河酒店等
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商业设施 购物公园、18万平方的新城SHOPPINGMALL、福华地下商城、世纪中心家居广场等   住宅 港丽豪园、星河国际、城中雅苑、如诗美地、中海华庭、风华盛世、辛城花园、黄埔雅苑、天键世纪花园、中银花园、深业花园、雅诵居等   写字楼 江苏大厦、中铁建大厦、安联大厦、江胜大厦、航天大厦、礼顿大厦、兴业银行大厦、联通大厦、时代金融中心、投资大厦、国际商会大厦、特美诗大厦、免税大厦、信息枢纽大厦、丰立大厦、大中华广场、国际商会中心、新星大厦、新世界中心、捷美大厦等
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〔四〕景观资源分析
东面：高楼林立的现代大都市繁华景象； 南面：会展中心； 西面：中轴线绿化带、繁华大都市景象； 西北：中轴线绿化带、市民广场、水晶岛、深南大道，
以及西面繁华大都市景象；
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三、工程SWOT分析
优势〔S〕
1. 地处CBD核心区域，中心区中轴沿线，商务环境优越；
2. 超五星酒店及管理可有效提升物业档次及产品差异化；
3. 双地铁出口直入地下商业，公共交通便利；
4. 毗邻地标性建筑会展中心，易于识别及传播；
5. 西面有较好的景观优势，与城市景观中心绿化带毗邻，
南面和西北面也有较佳景观；
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劣势〔W〕
1．目前交通较为不便；
2．地铁出口与地下商业相连，造成人流过于集中繁杂，
影响工程的高档形象，同时存在一定的平安隐患；
3．开发商缺乏办公物业开发经验；
4．综合性物业，有利有弊，就写字楼局部而言，与纯
写字楼相比，竞争优势并不明显；
5、不同功能的各局部规模均不大；
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时机〔O〕
1. WTO带来大量境外企业进驻；
2. CEPA的实施；
3. 珠三角自由贸易区的建立；
4. 星级酒店会聚区，区域标识性强；
5. 中心区已成气候；
6. 工程定位的提炼与升华，将有可能使工程成为深圳
乃至全国的创举。
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威胁〔T〕
1. 同期市场有多个商务工程推出，市场竞争压力大；
2. 深圳城市竞争力减弱，将对经