土地一级开发实务与法律风险.docx

文档介绍：土地一级开发实务与法律风险（系列一）
Im—11—81iM—aiHB—M■■■■■!■■■■s—u_im■uuara■iiaaiji■i■ii«im—j11■■■■a——・・r・ki，・—i・■&—^aa■2014-03-26点蓝字加我哦业，通过协议方式与企业合作进行土地一级开发，企业负责投资融资，承担相应风险，利润来源于土地收益增值部分。在该模式中，政府通过考察企业资金、技术、管理等方面的实力，依照项目的实际需要选择目标企业，共同对土地一级开发项目进行开发运作。
上海模式可概括为政府控制下的市场运作模式。上海市为进行土地储备，政府设立了三类土地储备机构：市土地储备中心、各区（县）土地储备机构、特定区域的土地储备机构。市储备中心下辖由同一套管理人员经营的地产集团，负责土地储备运作。由于各土地储备机构分别负责不同类别的土地储备，由此就有不同背景的地产公司与土地储备机构合作进行一级土地开发。其中：重点规划区域通常成立一家专门的公司统筹本区域的一级土地开发；在全市范围内进行一级土地开发的主要是有市属国资背景的公司，各区属国资背景地产公司基本上控制了本区县的一级土地开发市场，一些实力背景较强的非国资公司通过与土地储备机构的合作获得一级土地开发权。
此模式下土地开发效率较高，生地变成熟地后的土地产品较为标准。由于由大集团（包括国有企业、大型企业集团等）统一进行土地一级开发，开发过程推进较为顺利，土地熟化过程较为规范，土地一级开发就像工厂流水线生产的标准产品。且这一模式下的土地一级开发顺应并满足了市场的需求，可以充分发挥政府和企业的能动性与团队意识，优势互补，团结协作，提高土地开发效能，减轻政府资金压力。政府主导下的市场化土地一级开发运作方式,
是我国土地一级开发的发展趋势
（本文作者：周兰萍、纪晓晨）土地一级开发实务与法律风险（系列二）■I——aiiM—aiHB—Mira■■■s_^i■uubhb■ijiiriiiM-—«11■■■■8—mi…■uuim■a_^ma■im.
（一）BT模式进行土地一级开发的可行性
BT模式，英文是Build-transfer，中文是建设-移交模式。BT模式即BT项目投资人成立BT项目公司，负责BT项目的融资、建设并承担风险，BT项目建成且验收合格后，移交给项目业主，并由项目业主按照约定分期支付回购价款的投融资建设模式，多应用于市政基础设施和公用事业项目。
BT模式不要求项目具有经营性，可以适用于土地一级开发：
首先，BT模式解决了土地一级开发的资金问题。BT模式下由BT项目投资人为土地一级开发项目所需资金进行融资，可以缓解政府或土地储备机构的资金压力。
其次，BT模式可以同时解决土地一级开发的工程建设问题。BT项目投资人在建设工程领域的专业经验有利于降低工程建设过程中的各项风险，从而促使政府回归到监督和管理的角色上来，避免“政企不分”的情况出现。
再次，BT模式在我国已经有了不少成功的项目案例（如重庆菜园坝长江大桥、北京地铁奥运支线等），积累了越来越多的经验，同时随着“新36条”等政策文件的出台，民营企业资本通过BT模式进入基础建设等领域将获得越来越多的政策支持，为BT模式参与土地一级开发提供了充足的借鉴经验与政策支持。
从BT模式的法律特征来看，其主要适用于非营利性的城市公共基础设施建设和公益事业建设，BT模式中的一方当事人是政府或政府授权的项目发起人。而土地一级开发完全符合BT模式的法律特征：（1）土地一级开发中的一方当事人是政府或政府授权的土地储备机构。（2）土地一级开发中，主要涉及对拟开发地块及地上附着物的征收拆迁以及市政道路建设两个重要环节，其中，征地拆迁工作实质上是在符合土地利用总体规划的前提下对拟开发地块进行综合整治，是该土地进入二级市场用于商业或其他目的开发的前期准备阶段，属于非营利性质公共事业建设；而市政道路建设工程属于对拟开发土地的配套建设，使该土地具备进入二级市场用于商业或其他目的开发的条件，也属于城市公共基础设施建设的范畴。在BT模式下，BT项目投资人及BT项目公司主要承担两方面的职能，一方面是投融资职能，另一方面是组织开发建设的职能。
图3土地一级开发BT模式运作流程图
（二）BT模式参与土地一级开发的需注意的问题
虽然BT模式在我国已经有了不少的成功案例，也有一定的经验可循，但是实践中不少企业对于BT模式仍存在认识误区，加之土地一级开发自身的复杂性和特殊性，使得以BT模式进行土地一级开发仍面临着一定挑战。
（1）重视项目的合法性审查问题
若项目合法性方面存在瑕疵，将会给BT项目投资人带来很大的潜在法律风险。
某些地方政府出于政绩的考虑，急于进行城市建设，在城市总体规划和土地利用总体规划还没有编制和批准下来的情况下，就委托授权BT项目投资