文档介绍：第八章城市/商业/建筑综合体商业业态规划与建筑设计一、综合体开发定位总体思路 1、定位需满足的目标?符合城市整体发展要求,符合政府控规要求; ?具有鲜明特色,体现项目地段价值; ?符合市场要求,实现整体开发与经营目标。 2、定位依据: 3、霍金斯“消费者决策过程模型”4、三位一体定位方法二、综合体商业形态定位市场超市购物中心核心价值区时尚精品专业店百货市场超市购物中心核心价值区时尚精品专业店百货三、综合体商业形态构成四、综合体商业零售业态按照零售业饱和理论,只有在零售饱和度大于平均值的前提下,才有在商圈开设集中商业的可能(临街商业不计入)。零售饱和理论公式: IRS = C * RE / RF C:潜在客户数量RE:人均消费支出RF:营业面积1、商业零售业态商业规模的设定 2、商业零售业态极限规模测算表 3、商业零售业态引力模型五、综合体商业街 1、商业街分析需要解决的核心问题?商业街的长度和宽度; ?商业街的辐射半径; ?商业街与平行干道的距离。东京商业街长度一般为600-1200M,平均880M;商业街辐射半径为250-650M,平均辐射半径为420M。东京商业街平均宽度六、综合体商务城市综合体的商务办公容量一般受城市化发展的影响,而人均办公面积受区域的主导功能和区域的重要性程度的影响城市综合体的商务办公面积需要考虑的内容?城市商务物业供给总量和供给结构;?城市商务物业需求总量和需求结构;?城市商务物业供给矛盾分析;?城市未来供需发展趋势(预测就业人口和人均办公面积,通过租赁活动和市场吸纳量预测未来市场需求);?确定城市综合体对城市中心商务的分流指数;?中心商务的高度指数确定综合体最终的商务容量。七、综合体酒店 1、城市综合体的酒店规模估算 E = N * P * L / (T * K)E :酒店的床位数N :全年的旅客人数P : 住宿旅客比例L : 平均住宿天数T : 全年可逗留天数K : 床位的利用率八、高水平做好城市综合体经营分析和建筑策划工作城市综合体需要在市场可行的前提下才能建设,因为城市综合体规模,投资巨大,必须建立在可持续经营的基础上,根据经营要求做好建筑策划,其中酒店和商场都可以策划专门的主题,互相配合做好人流动线及设施共享。下面我们以福冈博多运河城和国内商业综合体案例说明商业综合体的经营分析和建筑策划工作。日本博多运河城在福冈地图中的位置美国JERDE建筑事务所在日本完成的第一个项目是位于福冈的博多运河城。美国建筑师协会会员(FAIA),美国JERDE建筑事务所董事长Jon Adams Jerde等第一次访问福冈是在1988年5月。桌子一边是客户公司经验丰富的业务员,另一边是Jon Adams Jerde和来自加州威尼斯海滩的设计师。连好莱坞打造的剧本恐怕也无法表达出他们这次见面的情景。他们受到了思想开阔又有远见的人士的热情款待,这甚至在美国也不多见。博多运河城甚至可以当作“自然”的一种代名词,水作为一种有机元素而被巧妙运用;运河曲线柔和;建筑物层次分明,勾勒了运河的外形,仿佛辟出一个峡谷,河水从岩间潺潺流出,由此开出一条小路。当时,这是日本最大的私人开发的城市复兴项目。现在,东京六本木新城已经接过了这一荣誉,他们同样也参与了这个项目。博多运河城的成功与教训指导了他们在东京六本木山庄项目的工作。在很多方面,博多运河城实现了Jon Adams Jerde多年以前在意大利之行中找到的灵感——关于社区、活力和建筑。对他而言,这就如同美梦成真。福冈运河城场地形态福冈博多运河城开发与运营的系统流程通过调查研究,博多运河城项目开发商吸纳专业公司意见,在经营方面福冈具有支撑大型城市综合体的市场条件,同时希望目的地式的综合体开发,促进城市旅游业。事实证明,项目开业后经济效益良好,大大提升了福冈的城市知名度,吸纳了更多游客前来福冈考察消费。日本大型综合项目博多运河城的成功不仅是设计的成功,更重要的是项目的日本开发商具有开阔的眼光,不仅有充足的市场调查与商业经营策划经费和设计费用,而且给予市场研究、商业规划和建筑设计非常充足的时间。反观中国的商业地产开发商不是政府要求提前竣工,就是发展商忙于回收资金而提前盲目开工,中国商业地产缺乏精品的真正原因是浮躁,缺乏打造精品的长久式思维导向与执行能力。中国要在商业地产领域站在世界之巅,就必须由发展商牵头,共同沉下心来打造能够在世界商业地产领域占有一席之地的精品,具有世界水平的经营效率,同时在建筑与服务方面具有民族特色。商业地产项目是风险大、收益大的项目,普通的开发商不具备打造精品购物中心的资源和能力。福冈博多运河城开发与运营的系统流程不仅对于日本同类项目具有指导意义,而且对于中国商业地产项目的开发同样可以采用本流程,同时可以在