文档介绍：Memo
科恩虹桥路商业项目可行性调研计划书
研究背景与目的
科恩投资集团的主要发展商wiselogic,1989年成立于意大利罗马和香港,是一家集国际教育的投资控股公司。经营范围涉及房地产、英国教育、基础设施化工、时尚产业、物业管理和现代服务业等。其中,房地产项目的土地开发和储备项目就达200万平方米。
目前,在上海虹桥路宋园路有建筑面积为2300㎡的3层楼面,科恩计划在该楼面销售意大利产品,从负一层往上,依次作为TOSO品牌红酒的储藏酒窖、意大利餐厅、意大利的有机食品(如面包、橄榄油等)销售、以及以酒吧,其中,意大利餐厅设在一层,为大众型的档次定位,其目的为了吸引10号线地铁口的人流,而TOSO红酒是科恩在亚太地区总代理的一款高端意大利红酒,价格在1000-20000元/瓶,主要面向高端人群。科恩希望能够与该楼面的拥有方以基于利润分配的方式进行合作,而不仅仅是纯粹的租赁,因此,特委托零点公司,就该项目可行性设计调研方案,其目的为该项目的可行性分析提供参考依据和有力的数据支持。
项目所在地
研究思路
本次调研拟从供给分析、需求分析两个维度论证本项目的可行性,如图所示。
调研范围及调研内容
调研范围:
考虑到2300㎡建筑面积的商业业态的辐射范围,以及不同经营业态辐射范围不同,故设定本次调研的范围如下:
业态
项目地周边1公里范围
项目地周边2公里范围
上海其他主城区
意大利餐厅

意大利有机食品销售

TOSO红酒销售、酒吧

备注:深色表示核心辐射范围,浅灰色表示次辐射范围
1、大众档次定位的意大利餐厅
考虑到该餐厅面积以及大众档次定位,其主要辐射范围为项目地周边1公里范围,其中,。
2、意大利有机食品销售业态
目前,在市场上类似竞争业态相对较少,且有机食品销售价格一般高于普通食品,因此,本项目中意大利有机食品销售业态的辐射范围
较一般商业业态更广,其主要辐射范围为项目地周边2公里范围,其中,1公里以内区域为核心辐射区域。
3、TOSO红酒销售、酒吧
鉴于TOSO红酒的高端定位,以及酒吧业态的特点,其主要辐射范围将不受地域限制,本次调研主要设定为上海主城区。
调研内容:
供给研究——调查范围:项目地周边2公里范围,重点关注项目地周边1公里范围的核心区域
中高档写字楼数量、档次、体量、企业入驻率?
中高档写字楼的周边交通状况?
中高档写字楼的工作人员的数量、类型?收入特点?
中高档小区的数量、规模?
中高档小区居民的收入特点?
周边交通状况?
竞争业态(餐饮、有机食品销售、红酒销售、酒吧)数量、档次、体量
周边商业具体类型及规模特点:大型商场、大型超市、集中商业街、底商、小区便利店?
项目地周边的人流量?
注:考虑有机食品销售、红酒销售、酒吧业态并不像餐饮这种普通业态一样分布广泛,因此,如果调查范围内没有相似业态,零点会考虑到其他相似区域内走访类似业态。
以上内容将通过二手资料收集、实地走访的调研方式获取。
需求研究——调查范围:项目地周边2公里范围(红酒消费的调查范围将不受该地域限制)
消费者的社会学特征,包括性别、年龄、文化程度、职业、收入、家庭结构等?
日常在餐饮、有机