文档介绍：路径/实务stigation润谯三问德清农地入市贺雪峰德清的农地入市改革,有必要厘清三个问题:一是集体建设用地的价值来自哪里;二是异地如何入市;三是中国为什么要搞集体建设用地入市及应该怎样搞。浙芙票鬻嘉篙磊蓑改革的试点之一。据报道,德清县各级集体经济组织现有存量建设用地共1881宗,10691亩,其中符合入市条件的地块1036宗、,另有845宗、、分散,需要先复垦,再按计划调整到产业集中区入市。改革试点一年来,,,集体经济组织获得收益8755万元,,。德清县估算,若以可入市的10187亩土地为基础(含“就地入市”与“异地调整入市”),以工业、商服业4:l的出让比例,和平均26万元,亩的价格计算,德清农村集体经营性建设用地入市,可实现集体出让收入26亿元。刨去增值收益调节金,,当地人士形容“这是真真切切的土改红利”。集体建设用地的价值来自哪里建设用地的价值与区位有着极为重要的关系。尤其是对于商服用地,,当地人士形容“这是真真切切的土改红利”个市场价值的差距可以达到数倍甚至数十倍。一线城市的地王,一亩可以拍出数千万元高价,三线、四线城市建设用地招拍挂价格可能只有几十万元,偏远农村建设用地几万元的价格也可能没有人要。德清农村集体建设用地区共有1881宗,根据摸底,其中符合直接入市条件的地块有1036宗,面积10691亩,平均每块地大约lo亩。如此分散且面积狭小的地块显然很难形成有效的基础设施配套,也很难形成工商业聚集的便利与优势。德清目前分散细碎的集体建设用地格局是改革开放之初“村村点火、户户冒烟”发展乡村工业政策造成的。尤其是《土地管理法》未制定或未严格执行前,全国各地普遍将集体农业用地用于发展工商业,由此形成了当前全国大约3000万亩不符合《土地管理法》的所谓农村经营性建设用地。如果本来不在园区,为了让农村万方数据集体经营性建设用地入市而更改规划,这样的规划就会极大降低资源配置效率,不符合经济发展和城市建设的方向。德清县摸底有1036宗农村集体经营性建设用地符合直接入市要求。一旦有了规划和区位,不同区位土地会产生完全不同的市场价格。尤其是用于商服的土地,其价格与区位更是关系巨大。德清县最早出让的集体建设用地位于莫干山旅游区,每亩集体建设用地价格达到上百万元,区位差的地块则根本拍不出去。一个比较好的办法是,由地方政府按照经济发展规律,用具有区位优势的地块建园区,而将分散工商业向园区集中,从而形成规模经济和聚集效益,改变因为历史原因所造成的工业分散布局问题。最近几年浙江在全省强力推进的“三改一拆”其实就是要顺应这样一种经济发展的规律。集中建设工业园区的办法,要大大好过在现有集体经营性建设用地上进行招拍挂搞建设的办法。因为建设用地的市场价值与区位有着直接关系,集体经营性建设用地入市只可能带给不仅有集体经营性建设用地而且这些建设用地恰好具有区位优势的农村有好处,这样一部分农村只是德清农村的-4,部分,更是全国农村的极小部分。