文档介绍：购物中心前期零售物业规划思路2011 MARCH前言前言购物中心目前在我国迅猛发展已成为零售业的重要组成部分?购物中心目前在我国迅猛发展,已成为零售业的重要组成部分?由于缺乏购物中心经营管理服务方面的经验导致大量购物中心经营惨由于缺乏购物中心经营管理服务方面的经验,导致大量购物中心经营惨淡甚至中途夭折。?如何发挥购物中心各项功能,实现购物中心的最大价值,购物中心的前期规划和零售物业管理尤为重要。规划设计阶段的重要性规划设计阶段的重要性在规划设计阶段经营管理的意见和建议多专注于物业的硬件方面?在规划设计阶段,经营管理的意见和建议多专注于物业的硬件方面。?因为规划设计一旦获得通过并付诸实施,建成后的物业中如有不科学、不实用的“硬伤”将给未来的管理工作带来极大的不便,甚至会加大管理成本。?而面对这种缺憾经营管理公司或队伍是很难去改变的。而面对这种缺憾,经营管理公司或队伍是很难去改变的。?因此,管理团队在物业规划设计阶段,应与发展商和设计单位密切配合,从使用者和消费者的角度对规划设计提出专业的意见和建议使设计理念在使用者和消费者的角度,对规划设计提出专业的意见和建议,使设计理念在未来的经营管理中得到延伸,达到统一。时管队还应以设备管成本管人员管和安全管为出发点?同时管理团队还应以设备管理、成本管理、人员管理和安全管理为出发点,结合项目所在地实际情况,多角度、全方位权衡未来的管理方案。目录目录购物中心选址框架?一、购物中心选址框架?二、购物中心外部环境规划购物中心的体验性规划?三、购物中心的体验性规划?四、购物中心内部动线规划?五、购物中心店铺规划?六、5A法则及参考要点一购物中心选址框架一、购物中心选址框架地域考虑地域考虑适合的位置和地形是购物中心开发的先决条件?适合的位置和地形是购物中心开发的先决条件?无论是待选地块或是已选地块,都必须进行评估。?评估的内容包括:?评估的内容包括:–区位、可达性、地形、公共设施、周边交通和环境等。?此外,国外通行做法是购物中心在未取得主力店租户或核此外,国外通行做法是购物中心在未取得主力店租户或核心租户的租约之前,是不会开工兴建的。–因为主力店租户或是核心租户的场地需求对购物中心地块的选择、规划面积的大小购物中心的主题停车场配置等有着决定性的规划面积的大小、购物中心的主题、停车场配置等有着决定性的影响;并对后续的室内布局、租赁计划、租户组合、财务安排也会有很大的影响。所以在不合适的地点建个购物中心会导致购物中心先?所以在不合适的地点建一个购物中心,会导致购物中心先天不足,也是对城市土地资源的浪费。交通条件交通条件良好的交通条件即可达性是地块选择的重要前提选?良好的交通条件,即可达性,是地块选择的重要前提。选址必须保证顾客方便、安全地出入,如果待选地块或是已选地块不能让顾客方便安全顺畅地出入就必须设法选地块不能让顾客方便、安全、顺畅地出入,就必须设法改变这一状况。对购物中心地块交通的设计和再设计,管理团队前期需要专业的交通顾问的建议。理团队前期需要专的交通顾问的建议。?此外,购物中心还要考虑自驾车顾客,步行而来的顾客以及有组织的游客等,所以地块周边和内部的微循环交通规划以及舒适、便捷的停车场规划相当重要。二购物中心外部环境规划二、购物中心外部环境规划购物中心主题及外部特征购物中心主题及外部特征购物中心主题可以理解为购物中心的定位和租户组合并?购物中心主题可以理解为购物中心的定位和租户组合,并通过外观形态设计和建筑特征表现出来,以增加其识别性和吸引力这就是购物中心的可视性和吸引力,这就是购物中心的可视性。?一个成功的购物中心外部可视性应具有以下特征:?一个成功的购物中心外部可视性应具有以下特征:1. 建筑和建筑群经过统一的规划,具有统一的概念和主题,为租户提供舒适的经营空间;2. 通过园林、景观、环境、灯光、标识等元素的精心规划和设计,创造一个有鲜明特色的、令人向往的、安全的购物环境;,后勤区域、设施与营业区域、设施分开。提高购物中心的外部可视性为建议重点提高购物中心的外部可视性为建议重点从特征形成于购物中心的规划设计阶段作为经营管理应遵循这些设?从特征形成于购物中心的规划设计阶段,作为经营管理应遵循这些设计原则,从细部入手,对购物中心的外部设计提出专业的意见和建议。?许多购物中心实际上是综合物业项目中的一部分,而综合物业项目的各组成部分在形式上和功能上精心设计、高度整合,服从于一个主题和规划和规划。?管理建议应结合建筑、园林、水景、环境、灯光、标识专业公司的建管理建议应结合建筑、园林、水景、环境、灯光、标识专公司的建议,针对不同项目的经营理念和管理特征,在与设计师充分交换意见的基础上,“勾勒”出一个有鲜明主题特色的购物环境,提高购物中