文档介绍：
5 页 共 21 页
二、老旧小区物业管理问题分析
（一）法律法规落实难
2022年出台的《山东省物业管理条例》在实际的操作过程中难以落实，原因主要是《山东省物业管理条例》高估了业主的法治意识和主动参与业主委员会实施民主管理的意愿，对物业管理区域业主的复杂性缺乏充分的分析和把握。
（二）物业管理缺乏规模效应、科技含量低、管理行为不规范
由于物业管理工作起步较晚，目前“小、散、乱”诸侯割据的状况十分突出，多数物业管理公司都达不到正常的经营规模。据统计，有70%以上的物业管理企业处于亏损或亏损边缘。科学技术在物业管理过程中的推广应用率极低，劳动密集型依然是物业管理的主导模式。部分物业企业的行为不规范，存在着服务不到位、收费与服务不相符现象，一定程度上损害了业主的合法权益。传统的物业管理内容包括对保安、保洁、保绿、对房屋设备设施的维修保养以及对各种费用的代收代缴等，多数依然单纯依靠人工方式进行管理，不但要耗费极大的人力、物力、财力和时间，而且难以达到规范化的管理效果。
三、对策
（一）实行属地管理
近几年，枣庄市按照物业管理“纵向到底、横向到边”的总体指导思想，2022年出台了《关于进一步加强物业管理工作的意见》，明确了物业管理重心下移，管理窗口前置，规定了社区物业管理工作原则，即“区（市）政府负责，街道办事处组织，社区居委会落实，主管部门指导监督，属地管理，条块结合”，将物业管理纳入社区建设统一管理，积极发挥街道办事处、社区物业管理在基层物业管理中的重要作用。
（二）推行“四位一体”物业管理模式
近年来，枣庄市着力推广了在社区居委会党支部领导下的居民委员会、业主委员会、物业服务公司共同参与的“四位一体”物业管理模式，积极发挥“社区居委会党支部、居民委员会、业主委员会、物业服务公司”四方面力量，共同致力搞好社区物业管理工作，特别是在解决物业矛盾纠纷问题上，更显这四方合力的重要性。枣庄市中区创新了“四位一体”物业管理模式为“4+X”联席会议制度，同时将物业管理纳入社共网格化管理。全面推广“四位一体”物业管理模式，为老旧小区实行物业管理提供了社会各方共同参与社区物业管理的全新平台。
（三）加大财政资金投入
枣庄市于2022年出台了《关于加快推进棚户区改造和旧住宅区整治的实施意见》，市政府以“文化四村”作为老旧住宅小区综合整治试点，积极探索老旧小区综合整治改造经验。“文化四村”经过综合整治改造后，小区“路不平、污水流、灯不明、停车难、环境差”等问题得到了彻底改变。
（四）依法成立业主委员会，为老旧小区实行物业管理提供组织保障
针对业主积极性不高，小区业主委员会成立难的这一现状，尝试在业主委员会筹备及成立的前期，由街道社区人员充实进去，组织小区内的业主依法进行选举，协助业主委员会与物业及政府部门进行沟通，承担组织、监督等职责，方便业主委员会正常运行，及业主权利的有效实现。当业主委员会动作正常时，自动退出。
（五）培育以人为本的物业服务理念，构建和谐平等物业服务关系
物业企业对小区和谐氛围的形成起着至关重要的作用。物业企业应该树立以人为本的服务理念，严格按照政策法规和物业服务合同，公开服务标准、收费标准和收费依据，尽职尽责的为业主服务。物业企业与业主的关系应该定位于鱼水关系，成为业主亲密的朋友和至亲的伙伴。物业企