文档介绍：2016-11-282016-11-28 项目七房地产评估?[知识目标]?1、了解土体使用权、建筑物的特性;?2、熟悉房地产价格的种类;?3、熟悉影响建筑物价值的主要因素;?4、掌握土地、建筑物评估的主要方法;?5、熟悉在建工程的评估方法;?6、了解房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素的内容;?7、了解土地的自然特性和经济特性、我国土地使用权的基本特性;?8、掌握运用收益法评估房地产中的资本化率的种类、收益法评估房地产的计算公式及其应用;?9、熟悉市场法评估房地产的因素修正;?10、掌握市场法评估房地产的计算公式及其应用;?11、熟悉成本法评估土地、新建房地产及旧建筑物的计算公式和具体操作步骤;?12、熟悉土地取得费、土地开发费、投资利息和土地增值收益的计算;?13、了解基准地价修正法的基本思路、适用范围及操作步骤;? 14、了解路线价法的内涵、在建工程的特点2016-11-282016-11-28项目七房地产评估?重点:房地产评估的各种方法使用条件以及具体计算。?难点:收益法和成本法中对利息的处理,市场法的参数修正计算。?[能力目标]?1、能知道土地评估的影响因素,能对土地进行评估;?2、能区别土地、房屋和房地产三者之间的关系;?3、能对建筑物、房地产进行收益法、市场法、成本法进行简单评估。?重点:收益法和成本法的计算。2016-11-282016-11-28项目七房地产评估?[工作案例] 某房地产地处繁华商业区内,占地900平方米,地上200平方米建筑物为一旧式住宅。委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到,现该区域商业用途土地价格为每平方米4万元人民币,该区域的商品房价格每平方米1万元人民币,城市规划中该区域的容积率为5。该房地产的现时价值大约是多少?并说明评估时的依据和理由。2016-11-282016-11-28任务一房地产评估基础知识?§任务综述?主要在于了解土地、建筑物的特性与房地产价格的种类,理解房地产评估的原则,了解建筑物分类,了解影响建筑物价值的主要因素?§知识要点?一、土地与土地使用权?(一)土地? 指陆地及其空间的全部环境因素。由土壤,气候,地质,地貌,生物和水文地质等因素构成的自然综合体。从评估角度,土地是指包括地上空间和地下空间的地表,是一个立体的概念,可以从纵横两方面认识。?(二)土地的特性 1土地的自然特性(1)位置的固定性。( 2)质量的差异性。(3)不可再生性。(4)效用永续性。2016-11-282016-11-28任务一房地产评估基础知识?2、土地的经济性?(1)供给的稀缺性。?(2)可垄断性。?(3)土地利用多方向性。?(4)效益级差性。?【典型考题1】下列特性中不属于土地经济特性的是( )。?A、供给稀缺性B、可转让性?C、利用多方向性D、效益级差性?【答案】B?(三)土地使用权和所有权? 在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度,土地使用者可以拥有和转让土地使用权,因此地价一般是土地使用权的价格。土地使用权价格可因土地使用年限的长短区分为各种年限的使用权价格。2016-11-282016-11-28任务一房地产评估基础知识?二、土地资产价格体系?(一)土地资产价格类型?1、基准地价? 基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格,是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和预算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。定义中可以看到:? (1)基准地价是一个区域性的平均低价,它可以是级别或区段的平均地价,也可以是路段地价的平均值;? (2)基准地价是各类用地的平均地价,即用地条件相近的区域中商业用地、住宅用地、工业用地的平均地价;? (3)基准地价市政府在一定时期内评估的覆盖全市(县)的土地使用权价格;? (4)基准地价是单位土地面积的地价。2016-11-282016-11-28任务一房地产评估基础知识?2、标定地价? 标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中,在正常经营管理条件和政策作用下,具体宗地在一定使用年限内的价格。定义中可以看到:? (1)标定地价市政府评估的具体地块的地价,即宗地地价;? (2)在一般情况下,标定地价不进行大面积的评估,只是在进行土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估;? (3)标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。?3、土地使用权出让底价? 土地使用权出让底价,是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。?4、转让价格? 地产转让价格是使用者将以取得的土地使用权转让给第三者,由第三者向转让者所支付的一种价格。2016-11-282016-11-28任务一房