文档介绍：【精选】最新最全的购置二手房买卖考前须知及流程(整理版)
购置“二手房〞考前须知和交易流程
1、一是买房前，首先要弄清楚房屋所有权是否真实、完整、可靠，弄清楚房屋的权属，确保房屋的产权证不是伪造的，其次搞清楚是否有产权纠纷。
担保；亲自全程跟进办理提前还款、办理抵押权注销手续，并及时收押?房屋所有权证?；在抵押权注销后，按照权属登记中心所允许的最短期限及时办理产权交易过户受理手续；详细约定买卖双方的违约责任，包括迟延办理抵押权注销手续、迟延履行通知义务、迟延办理过户受理手续的逾期违约金数额或计算方法，并约定单方主张合同解除的条件及违约金数额；详细约定房产交易无法继续履行时，出售方返还购房者的垫资款的流程。
14、那么，如果区分到底是有房产证但被银行保管还是并无房产证的交易呢？其实很简单：以上无论是哪种情况，当地的房屋及土地管理部门都会有登记，公安部门、法院、检察院因公凭有效证明可调阅全部有关档案，产权人凭身份证、产权证可查阅档案中的相关信息，而一般公众在房屋买卖、诉讼等正当理由下，凭有效证明，能查询房屋的简单信息。因此，购置者可以在交易前要求卖方〔即产权人〕一同赴房屋及土地管理部门调查是否有此房产登记，该真实性要远远高于卖方所持的所谓的房产证复印件，如果卖方因各种原因不配合，也可以委托律师进行调查。律师调查的好处是，除调查抵押外，还可以调查房屋产权证的内容与房屋登记机关的存档文件记载的内容是否一致，卖方是否是房屋产权证上载明的所有权人，房屋是否有其他共有权人〔如有，共有权人有优先购置权〕等。
15、在二手房买卖过程中，出卖人是否需要承当质量瑕疵担保责任，主要看出卖人是否成心隐瞒房屋质量状况以及购房人是否明知房屋存在质量瑕疵。如果出卖人成心隐瞒房屋的质量瑕疵，那么应当承当质量瑕疵担保责任，但出卖人已如实告知房屋存在质量瑕疵或有证据证明购房人明知该瑕疵存在的，出卖人不承当担保责任。对于房屋的隐蔽质量瑕疵，出卖人往往认为应当由开发商承当责任。对于隐蔽质量瑕疵责任的承当，要根据瑕疵的形成原因进行分析。如果隐蔽质量瑕疵并非房屋本身所固有，而是由于出卖人在装修、使用过程中所产生，购房人对此也不知情，那么仍然由出卖人承当责任；反之，如果该隐蔽质量瑕疵是房屋本身所固有的，购房人可以以房屋所有人的身份向开发商主张保修责任或赔偿责任。
16、房屋买卖交易中，一定要弄清楚房屋的产权人是谁，一定要由房产证上登记的产权人亲自签字，涉及共有产权的，共有产权人也应当在合同上签字，买方千万不要想当然的认为夫妻之间、父母与子女之间或者兄弟姐妹之间就互相享有代理权。
17、为防止出现无权代理纠纷，二手房律师在此建议：房屋买卖合同正式签约时，买方务必要求代理人出示业主书面的授权委托书，并核实其真实性，以防出现伪造授权委托书的情形最终导致合同无效。业主未能出示授权委托书的，务必打电话给业主本人，确认此事，并录音确认以保存证据，房屋买卖合同签订后，还要及时找业主本人补签合同。
18、在签署房屋买卖合同前，买方事先委托中介或专业二手房陪购律师就房产内的户籍情况进行调查，如有户口需要迁出的，需要在房屋买卖合同中明确原业主户口迁出的时间，并约定如逾期迁出，原业主需要承当的违约责任，该违约责任可以参照逾期交房的违约责任，为了更好的保障买方的合法权益，二手房律师在此还提醒买方：最好在房屋买卖合同中约定：如卖方超过一定期限仍不将其户口迁出的，买方享有单方合同解除权，并有权要求卖方按照合同约定支付违约金
19、“阴阳合同〞是指二手房买卖合同的备案价格与真实的成交价格不一致，买卖双方签订两份价格不同的房屋买卖合同，一份专门用来备案登记，称为“阳合同〞；另一份是双方实际履行的，称为“阴合同〞。实践中，法律上认定这类以合法形式掩盖非法目的的“黑合同〞为无效合同。但无效合同并非意味着买卖双方对于房屋价格条款的约定也无效，因此，如果买卖双方签订
“黑白合同〞，一定要明确约定相关责任的承当范围和承当方式。不管两份合同签署时间谁先谁后，房屋买卖双方一定要在“黑合同〞或补充合同中注明哪一份合同〔尤其是价格条款〕才是双方真实的意思表示，并明确约定以该合同作为买卖双方遵照执行的唯一依据。明确约定因“白合同〞受到银行、税务等监管无法执行时的处理方式，尤其是出现问题或纠纷后责任由哪方承当，以及增加的税费如何负担的问题。
20、三方协议签署前后，出卖人或中介机构会要求买受人支付一局部定金或首付款。如果出卖人在收到定金后能自行将剩余抵押贷款还清那么最为理想。如果无法还清，需要借用买受人的首付款，那么上述首付款必须在出卖人向贷款银行申请提前还清剩余贷款之后，直接支付至出卖人的还款账户内，并尽量在柜台办理完毕。必须确保买受人支付的首付款全部用于出卖人提前归还银行贷款，不会被出