文档介绍：第1章房地产项目管理概论
内容提要:
、房地产项目的基本概念和特征;
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项目与房地产项目

项目的定义
1964年Martino定义:“项目为一个具有规定开始和结束时间的任务,它需要使用一种或多种资源,具有许多个为完成该任务(或项目)所必须完成的相互独立、相互联系、相互依赖的活动。”
ISO1006定义:“项目具有独特的过程,有开始和结束的日期,由一系列相互协调和受控的活动组成。其过程的实施是为了达到规定的目标,包括满足时间、费用和资源等约束条件”;
德国国家标准DIN69901定义:“项目是指总体上符合如下条件的任务:具有唯一性,具有预定的目标,具有时间、财务、人力和其他限制条件,具有专门的组织。”
项目是指对确定性对象按限定时间、费用和质量标准完成的一次性任务。
(1)项目任务和成果具有一次性
(2)项目目标具有明确性
1)工期目标
2)费用目标
3)质量目标
(3)项目系统具有整体性
(4)项目对象具有确定性
注意:只有同时具备上述四项特征的任务,才能称为项目。与此相对,大批量的、重复进行的、目标不明确的、局部性的、对象不明确的任务,都不能称为项目。

各类开发项目,如资源开发项目、经济开发项目、房地产开发项目、新产品开发项目等;
科研项目,如基础与应用科学研究项目、科技攻关项目、“火炬计划”项目等;
社会项目,如希望工程项目、人口普查项目、大型体育运动会、“扶贫”项目等;
国防项目
基础设施投资项目,等等。
注意:建设部按专业将工程项目划分为33个类别,与此相应的施工承包企业也被划为33类。

定义:在一定的时间、费用和质量要求下,为形成一定生产能力(或使用功能)的固定资产投资,而按特定的程序完成的一次性任务。
房地产项目特征
(1)项目时间目标的限定性较强。
1)房地产项目的资金占用量较大
2)市场需求变化较快
3)市场上同行业竞争激烈
(2)房地产项目质量目标要求较高
(3)房地产项目的费用目标较强
(4)房地产项目具有较强的系统性
(5)房地产项目具有特定的程序性
(6)房地产项目组织的特殊性
(7)政策法律条文的多样性
房地产项目系统
(1)项目前期策划和确立阶段
(2)项目设计与计划阶段
(3)项目施工阶段
(4)项目使用阶段
房地产项目的全过程
………
……
使用
(物业管理)
项目构思
………
构思、目标设计
可行性研究
批准立项
………
设计、计划招标、施工准备
开始施工
………
实施
(预售活动)
交付使用
责任结束
图1-1 房地产项目的全过程

(1)房地产项目的目标系统
实质是房地产项目所要达到的最终状态的描述系统,是项目实施过程中的一条主线,由项目任务书、技术规范、合同文件等说明(定义)的抽象系统,
1)多级性
2)完整性
3)均衡性
4)动态性
(2)房地产项目对象系统
实质是是行为的对象(或行为客体),可进行实体分解为许多分部、许多功能面组合起来的综合体,有自身的系统结构形式。
应注意:
1)系统空间布置合理
2)系统结构合理
3)系统与环境协调