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房价与地价因果关系实例分析：房价影响地价
分为两种：一是国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费；二是为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁补偿费用，这是对原城市土地使用者在土地上投资未收回部分的补偿。土地开发费用是指各土地级别宗地红线外达到“五通”（通路、通上水、通电、通下水、通讯）或“四通”（通路、通上水、通电、通讯）和宗地内达到“一平”的开发水平的平均开发费用，此项费用由于各地区的经济发展程度不同而存在差异。由上述公式中可以看出，各地区地价受到多种因素的影响，在一定时期内土地取得费、土地开发费、利息率、利润率和土地增值收益率是一定的，所以税费是政府调节地价的一个重要手段。
２．房地产价格构成房价＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润其中土地取得成本相当于地价；开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，可以分为土地开发成本和建筑建造成本，包括勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费和开发过程中税费；管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等，一般为土地取得成本和开发成本之和的一定比率；投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息；销售税费指销售房地产所需的
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费用及由开发商缴纳的税费。设管理费为土地取得成本和开发成本的３％，年利率为５．３１％，开发周期为１年，则房地产价格构成的公式可改为：
房价＝土地取得成本＋开发成本＋土地取得成本＋开发成本×３％＋土地取得成本×５．３１％＋开发成本＋管理费用×５．３１％／２＋销售税费＋开发利润＝土地取得成本×１０８．３１％＋开发成本×１０５．６５５％＋销售费用＋开发利润由以上公式可以看出，房价由土地取得成本即地价、开发成本、销售费用和开发利润所决定。作为构成要素之一的地价对房价是有影响的，但其他要素同样对房价产生影响，尤其是开发利润的影响，商人的本质即是追求利润的最大化，不会因为成本的降低而降低房价，所以通过降低地价来降低房价的方法是不可行的。
无锡市区近期商品房开发实例分析１．房地产价格与其各构成要素相关性分析笔者收集了６４个无锡市区近期商品房开发的案例，将商品房价格与各构成要素进行了相关性分析，结果见表１：
构成要素
单位面积
楼面地价
单位建筑面积
开发成本
单位建筑面积
销售税费
单位建筑面积
开发利润
单位建筑
面积售价
楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格，所对应的是地面地价。楼面地价＝土地总价÷总建筑面积＝地面地价÷容积率。由于同一区城内的各宗地、不同区域的容积率不同，楼面地价能更真实反映同一区域各宗地、不