文档介绍：1环境分析宏观分析ⅠⅠ宏观经济分析宏观经济分析分析& 判断分析分析& & 判断判断?三个动因?三个结果?一个预测天津市市场整体经济分析2天津城市发展动因——天津城市发展动因天津城市发展动因————城市定位更高城市定位城市定位更高更高经济增长第三极京津一体化发展城市化进程加速经济增长全面提速经济发展更快经济发展经济发展更快更快滨海拉动更强滨海拉动滨海拉动更强更强滨海经济功能带动天津经济发展引擎三个动因3中央直辖市环渤海地区经济中心北方最大的沿海开放城市中国北方第一大港贸易金融、物流成为未来城市发展新兴动力以港口为中心的海陆空相结合立体交通网络北方重要的经济中心,环渤海经济圈核心城市““北方经济中心北方经济中心””成为继珠三角、长三角后中国经济增长第三极。成为继珠三角、长三角后中国经济增长第三极。动因一::::::::::区域范围——京津唐、京津保双三角勾勒超大格局,确定“大京津”概念发展方向——核心城市有机疏散,与区域内重新集中结合发展战略——区域空间经济一体化,京津双核、多中心京津区域统筹发展,两地差异化发展,京津区域统筹发展,两地差异化发展,释放天津城市发展空间释放天津城市发展空间;;大北京、京津塘一体化的大背景下,天津整体城市迅速发展的大趋势决定了天津房地产市场稳定提升的大走势。动因一:城市定位5?2009年我国城市化率已达46%,处于加速发展阶段,未来人口还会继续增长?数据显示,2001-2005年,人口以每年800万的速度增长;2005年以后,人口以每年1600万的速度增长。中国人口的高速增长所带来的旺盛需求也会使高通胀持续下去。城市化率变动趋势?不断增长的人口及城市化率的提高是影响中国“高通胀”的核心内在因素ChinaChina46%46%中国人口及城市化的快速发展是导致中国“高通胀”持续约10年左右的时间的重要因素;在全中国城市化发展的大环境下,天津城市化速度显著加快在全中国城市化发展的大环境下,天津城市化速度显著加快天津城市发展阶段:动因二:经济发展6天津市自2003年开始经济增长速度始终在14%以上的高增长平台上稳定运行?至2009年,天津市整体经济运行良好,,,增速位居全国第二位整体经济环境保持稳定运行整体经济环境保持稳定运行?拉动天津市国民经济平稳较快发展的需求结构发生明显变化,内需特别是消费需求拉动作用上升,外需拉动作用减弱,,,按可比价格计算,%,增幅位于全国第二位,增幅与上年基本持平。人均GDP突破9000美元,%。动因二:经济发展7?03年后,天津市总体固定资产投资额涨势迅速08、09年投资增幅均超过40%,09年总值突破5000亿元?09年固定资产投资额占同期GDP的67%,固定资产投资仍为拉动GDP主力。?天津房地产开发一直保持稳定增长,,%;?固定资产投资中房地产开发投资额保持16%%比重;城建指标保持基本面稳定发展;?投资强势增长,其主因为房地产开发投资增长较快,保障性住房建设规模扩大;动因二:经济发展8滨海新区& 发展动力天津发展拉动力!滨海新区的强势带动为天津发展提供了快速城市化和产业拉动的双重动力;动因三:滨海拉动滨海新区的成型使塘沽由天津的沿海区逐步转型成为天津经济发展支柱及城市经济支撑点;9三个结果天津城市发展结果——天津城市发展结果天津城市发展结果————津滨双核发展津滨津滨双核双核发展发展滨海经济拉动力双城并向发展城市化进程加速由点式发展向网状铺开城区外扩加速城区城区外扩外扩加速加速城市化进程加速由点式发展向网状铺开城市引力增强城市城市引力引力增强增强10结果一:津滨双城核发展双城并举& 互动发展拉动城市发展的两极!双城并行发展,形成哑铃式发展模式;政策引导使城区人流不断向滨海涌入;新区作用又不断向原中心城区辐射;