文档介绍：适用部门: 开发部
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土地一级市场的拿地途径
目前国内开发商获取土地的主要途径是国有土地出让(招标拍卖挂牌)这也是我们通常所讲的一级土地
市场。
除一级交易外,开发商还可以通过其他方式取得土地,包括受让原土地使用者出售、交换或赠予的土地
及以资本运营方式获取土地等。
我国的土地在1987年深圳市第一次拍卖国有土地使用权以前都是无偿划拔的。自我国实行土地使用制
度以来,土地作为特殊的商品进入了市场,《中华人民共和国城镇国有土地使用权转让暂行条例》规定了国
有土地所有权和使用权相分离,土地使用权可作为独立的经济权利用于出售、交换、赠与、出租和抵押。
目前,发展商获取土地的形式是多样化的,既可以参与土地竞拍,又可以通过资本运营、企业收购、受
让国有土地使用权转让等方式获取土地。
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一、开发商如何获知土地出让信息
每年,相关人民政府国土资源行政主管部门都会根据经济发展计划、国家产业政策,土地利用总规划、
工地利用年度计划、城市规划和土地市场现状,编制国有土地使用权出让计划,报同级人民政府批准后组织
实施。
国有土地使用权出让计划经批准认后,市、县人民政府国土资源行政主管部门应当在土地有形市场或其
他指定场所,或通过报纸、互联网等媒介向社会公布。
国有土地使用权出让计划包含了年度土地供应总量、不同用途土地供应面积、地段以及供地时间等内
容。
国有土地使用权出让计划公开以后,开发商可以根据该计划,在国土资源行政主管部门公布的时限内,
向市、县政府国有土地资源行政主管部门提出意向用地申请。
在进行具体宗地的出让活动前,国土资源行政主管部门会在投标、拍卖或者挂牌开始日至少20日前在
主流报纸、网络等媒体发布招标、拍卖或者挂牌公告,公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂
牌的时间、地点。
二、开发商获取土地的三种主流途径
国有土地使用权出让有协议、拍卖等方式,但协议出让主要用于事业单位用地。凡属经营性项目,用于
商业、旅游、娱乐、金融、服务业,商品房等项目的土地使用权出让,都应当通过招标拍卖出让方式进行。
1、招标出让
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招标出让国有土地使用权,是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告,邀
请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标,根据投标结果确定土地使用者的行
为。
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2、拍卖出让
拍卖出让国有土地使用权,是指出让人发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据
出价结果确定土地使用者的行为。
3、挂牌出让
挂牌出让国有土地使用权,是指出让人发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指
定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定
土地使用者的行为。
国有土地使用权出让人挂牌出价,综合地体现了招标、拍卖和协议方式的优点,尤其适用于当前我国土
地市场现状,具有招标、拍卖不具备的优势。一是挂牌时间长,且允许多次报价,有利于投资者理性决策和
竞争;二是操作简便,便于开展;三是有利于土地有形市场的形成和运作。
4、挂牌交易、拍卖和招标对比图
交易方式
类别挂牌交易拍卖招标
底价是否公开公开不公开不公开
底价由谁确定委托人拍卖委员会招标委员会
是否设立独立于委托人的
不需要设计立拍卖委员会设立招标委员会
集体决策组织
报价方式交易中心电脑报价终端报价举牌填写投标书
报价次数可多次报价可多次报价一次报价机会
竞买(投)人数≥1人≥2人≥2人
在交易中心和互联网发布, 在交易中心和互联网发
公告发布地点一般在交易中心和互联网发布
并在报纸上刊登布,并在报纸上刊登
公告期限不少于30日
公告发布方由委托方发布
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三、开发商参与挂牌、拍卖招标需要办理哪些手续
第一步:获取招标拍卖挂牌出让文件
在土地出让之前,出让人会根据招标拍卖挂牌出让地块的情况,编制招标拍卖挂牌出让文件,开发商必
须到当地国土资源行政主管部门获取这些文件。
第二步:缴纳投标/竞买保证金
在参加具体招标拍