文档介绍：房地产企业最新税收政策及房地产企业最新税收政策及
所得税汇算清缴申报讲座所得税汇算清缴申报讲座
财税律师李利威 TEL:**********
讲座内容
一、新房地产企业所得税处理办法
1、新31号文的出台背景
2、新31号文总体框架
3、新旧31号文的比较分析及逐条解读
二、房地产企业所得税汇算清缴
1、新纳税申报表总体特征分析
2、新纳税申报表填写技巧
新31号文出台背景
2001年
《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所
得税管理问题的通知》(国税发[2001]142号)
2003年
《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题
的通知》(国税发[2003]83号)
2006年
《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税
问题的通知》(国税发[2006]31号)(旧31号文)
2009年
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税
发〔2009〕31号文)(新31号文)
新31号文框架
第一章总则(共4条)
本章主要规范了制定该办法的依据、适用
范围、开发产品完工条件及核定征收的管理。
第二章收入的税务处理(共6条)
本章主要对收入确认原则、视同销售以及
计税毛利率等进行规范。
第三章成本费用扣除的税务处理(共14条)
本章主要对期间费用、计税成本等的税前
扣除进行规范,同时明确了维修基金、配套设
施、按揭保证金、境外销售佣金、利息支出等
的税务处理。
新31号文框架
第四章计税成本的核算(共11条)
本章主要对计税成本的核算进行规范,首次提
出计税成本对象的确认原则、核算程序以及成本
分配方法,特别是对计税成本的6个成本项目内容
的重新界定、预提费用的处理意义重大。
第五章特定事项的税务处理(共2条)
本章主要对投资方投入资金同开发商合作建房
的处理进行规范。
新31号文逐条解读和对比分析
第一条根据《中华人民共和国企业所得税
法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收
管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法
规的规定,制定本办法。
解读:原31号文件依据的上位法是《企业所
得税暂行条例》;新31号文的立法基础是从2008
年1月1日开始执行的《中华人民共和国企业所得
税法》及实施条例,以及税收征管法。
提示:本文件是实体和程序的统一,既包括
如何缴纳企业所得税,又包括程序性问题。
第二条本办法适用于中国境内从事房地产开
发经营业务的企业(以下简称企业)。
解读: “新31号”较“旧31号”适用范围
新31号文原31号文
扩大内资、外资均有效内资企业
缩小只针对房地产企业适用范围为房地产
企业、临时从事房地
产的企业和参与房地
产项目的企业
第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发,建
造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套
设施等开发产品。除土地开发之外,其他开发产品符合下
列条件之一的,应视为已经完工:(一) 开发产品竣工
证明材料已报房地产管理部门备案。(二) 开发产品已
开始投入使用。(三) 开发产品已取得了初始产权证
明。
解读:
1、完工条件(除土地外):竣工、使用、产权孰早的原
则。(与原31号文相同)
2、各种开发产品的种类,包括土地、住宅、商业用房、
其他建筑物、附着物、配套设施等。
3、土地开发的完工条件未明确。
4、未修改完工标准。参考第32条。
第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管
理法》第三十五条规定的情形,税务机关可对其
以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收
管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税
收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进
行处理,但不得事先确定企业的所得税按核定征
收方式进行征收、管理。
解读:
1、房地产开发企业不允许核定征收企业所得税;
2、《税收征收管理法》第三十五条
《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定
为:“纳税人有下列情形之一的,税务机关有权核定其应
纳税额:
(一)依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的;
(二)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿
的;
(三)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;
(四)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、
费用凭证残缺不全,难以查账的;
(五)发生纳税义务,未按照规定的期限办理纳税申报,经
税务机关责令限期申报,逾期仍不申报的;
(六)纳税人申报的计税依据明显偏低,又无正当理由
的。”