文档介绍：房地产行业分析
房地产业是指土地、建筑物及其地上的附着物,包括物质实体
和依托于物质实体上的权益,行业特性主要集中在自然特征、
经济特征和增值特征三个方面
房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物,包括物质实体和依托于物质实体上的
权益。又称不动产,是房产和地产的总称,两者具有整体性和不可分割性。包括:土地、
建筑物及地上附着物、房地产物权。(注:房地产物权除所有权外,还有所有权衍生的
租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等)
房地产行业基本特性
自然特征经济特征增值特征
—位置的固定性—生产周期—价值的时间序列
—使用的耐久性—资金密集性—上升下降的趋势
—资源的有限性—相互影响性—土地为重要组成部分
—物业的差异性—易受政策限制性
—房地产的增值性
房地产业的重要组成部分为房产和地产,建筑业是房地产业
相关联重要产业链
建筑业是生产加工建筑物或构筑物,对初级产品进行再加工的第二产业。
承包方勘察设计施工安装维修
房地产业是具有高附加值的综合性产业,为生产和消费提供多种服务的第三产业。
发包方开发经营管理维修装饰服务
房产=权属关系的房屋+相连的构筑物或建筑物
地产=住宅或非住宅附着物的土地+已开发和待开发土地
关联性差异性
¾实物形态——两者密不可分¾属性不同
¾价格构成——房产价格包含地产价格¾增值规律不同
¾权属关系——两者所有权合为一体¾权属性质不同
¾价格构成不同
国家宏观政策与法规的出台,对房地产不同周期波动的影
响——推动、制约与规范(1)
1979-1983年 1984年 1985-1987年 1988年 1989年 1990年
—修改十年规—发展房地产—防止盲目发—扩大房地产—加强房地产—加强治理整
划指标,调整、业; 展商品住宅; 业发展; 市场管理; 顿,推进土地使
改革、整顿; 用制度改革,治
—发布城建综—加强商品房—进行住房制—发布《关于
理整顿,清理在
—允许私人建合开发暂行办住宅计划管度改革; 加强房地产市
建项目;颁布企
房,城市居民法,推行商品理,限制公有—修改宪法, 场管理的通
业经营机制改革
可以自购自化试点住房补贴出允许土地批知》,规范市
租; 的通知,紧缩银
建; —房地产开发售; 场行为,整顿
在全国城镇根,发布《土地
—开始住房制投资和销售出—市场秩序;
—房地产发展管理法实施条
度改革; 现第一个高峰。分期分批推行—压缩固定资
增长,速度放住房制度改例》;
—调整产业结产投资规模,
缓。革; —房地产开发投
构,下放管理紧缩银根;
—开放房地产资自首次出现负
权; —房地产投资
市场; 增长,表
和商品房销售(-7%)
—经济复苏。—房地产投资
增长幅度为明房地产业受到
额与销售量增国家调控政策影
6%和11%。
长幅度72%和响较大。
34%。
国家宏观政策与法规的出台,对房地产不同周期波动的影
响——推动、制约与规范(2)
1991年 1992年 1993年 1994年 1995年
—规范房地产—加快房地产业—理顺房地产业,促进房—加强宏观调控,深化—规范房地产
业发展;深化发展引进外资; 地产业健康发展;进行宏住房制度改革发布《国市场宏观管
住房制度改革宣布“治理整顿”观调整;控制投资规模, 务院关于继续加强固定理;颁布《房
治理整顿;房结束;开放房地调整投资结构,规范市场资产投资宏观调控的通地产管理
地产市场建设产价格;扩大市行为,调节房地产经营收知》和《国务院关于深法》,《增值
全面起步;房场调控范围;下益。发布《关于加强房地化城镇住房制度改革的税法》;整顿
改开始在全国放权力;发放开产市场宏观管理,促进房决定》;调控、消化和金融秩序;开
范围内全面推发消费贷款。地产业健康持续发展的意稳定的发展阶段;开展始实施安居工
行; —房地产成为新见》和《关于开展房地产房地产开发经营机构全程。
—房地产开发的投资热点,房开发经营机构全面检查的面检查;整顿金融秩序。—房地产投资
投资和销售量地产投资比上年通知》。—土地开发面积及房屋规模得到控
分别比上年增增长117%;房—上年房地产发展速度过新开工面积均呈负增制,增长幅度
长33%和地产开发企业快的带动,房地产发投资长;房地产开发投资增 23%,供应规
18%,表明房 ,是上增长165%,商品房销售比长32%高速增长被遏制。模仍偏大,需
地产业发展新年的3倍。商品上年增长102%,均达到历房地产企业由盲目逐步求萎缩。商品
的一轮增长已房价格平均为史最高水平。1993年是房到