文档介绍：观点聚焦
研究报告
2010 年 7 月 20 日房地产研究部
白宏炜中国会重蹈日本覆辙吗?
分析员,SAC 执业证书编号:S0080200010016
baihw@
日本经济转型及房地产市场发展研究
投资提示:
房地产泡沫和经济转型是当前中国经济面临的两大主要问题,而日本经历了成功的经济转型也遭受过严重的地产泡
沫冲击,分析日本经济转型和房地产发展历史有助于更好分析我国经济转型和地产发展前景,比照之下,中国经济
转型还有很长的路要走,而地产发展正处于前半场,如果有效防范金融过度支持,将可避免重蹈日本地产泡沫覆辙。
理由:
1)经济转型是经济发展的必然过程,日本在经济快速发展的 30 年过程中完成三次经济转型,其中 60 年提出“国民
收入十年倍增计划”对 65~75 年消费拉动经济的黄金十年是其最成功一次。我国正处于从投资向消费转型,成功的
关键在于居民收入能否快速增长;
2)与经济发展水平相适应,日本房地产市场经过了四个完整周期,65 年之前政府提供住房为主,65~ 75 年商品化住
宅市场发展黄金期,十年新建住房占住房存量 96%,75~85 年以改善性和投资性需求为主的住宅市场,新建占存量
45%;85 年之后商业地产强劲发展;对照之下,我国住宅市场目前兼具其第二及第三阶段特征;
3)我国城市化和住宅产业发展明显滞后于经济发展,我接近日本 70 年初,但 47%城市化率和不足 1 套
户均住房率仅相当日本 50 年初,过去十年是住宅高峰期,新建住房占存量 45%;未来十年,弥补短缺、城市化及改
善性需求仍将是推动住宅市场繁荣的主要力量;
5)日本住宅市场发展是成功的,居住条件改善明显且没有产生明显泡沫,泡沫主要集中在商业用地,而参与泡沫主
体是企业和金融机构而非个人;
4)日本房价最高和最低城市相差 20 倍,中国房价的地域差异有其存在合理性,这种差异仍有进一步扩大的可能;
6)日本地产泡沫的启示:①控制货币供应;②增加供给;③税收政策难起作用;④缩小收入差距有利于平稳房价;
7)制约中国住房健康发展三大因素:①土地垄断对土地财政依赖过度②货币供应过快③贫富差距过大。
股票建议:
分析日本经济转型及地产行业发展给我们的启示是我国经济转型并非一蹴而就,住宅市场发展仍有很长的路要走,
地产公司仍有较大的发展空间,而地产股票估值低,投资吸引力大;建议投资龙头及二三线地产股,并逐步加大对
商业地产类公司的投资比重。
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房地产:2010 年 7 月 20 日
目录
日本近现代经济转型......................................................................................................................... 4
第一次经济转型:以技术引进和投资拉动的快速工业化(1955-1965 年,人均GDP500 美元)...............5
第二次经济转型:消费引领的黄金十年(1966-1975 年,人均GDP2500 美元) ....................................6
第三次经济转型:高新技术和国家经济节能化的新经济时代(1976-1985 年,人均GDP10000 美元).....8
日本近现代房地产市场.........................