文档介绍：在职人员以同等学力申请硕士学位论文对外经济贸易大学导师姓名:銎蕉论文题目:房地产信贷风险研究主题词:信贷风险、房地产泡沫、信贷资产证券化专业:金融
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房地产信贷风险研究内容提要时值经济高速发展的盛世,议论我国的房地产泡沫似乎危言耸听。但是,房地产投资风险与银行资产安全性高度相关。一方面,房地产业的发展需要银行业大量的资金支持,房地产开发中使用银行贷款的比重在%以上;另一方面,房地产业也是银行业重要的服务领域,目前房地产贷款已经占银行业中长期贷款的以上。此外,银行业持有的大量企业和居民债权都是以房地产作为主要的资产抵押担保形式,房地产价格涨跌、行情冷暖会导致银行业资产价值和资产质量出现大幅波动,房地产出现风险处理不当,泡沫破灭,极有可能出现巨大的社会资产损失,甚至可能出现银行危机和货币危机,直至危及整个金融体系的安全。当前房地产金融风险集中表现对象为:房地产开发企业贷款风险及个人住房贷款风险。对于房地产开发企业风险主要表现在:吒赫R莆穹缦眨康夭笠底什擞D芰θ酢8鋈俗》看罘缦罩饕1硐衷冢投资性购房风险增大,鋈耸杖胛榷ㄐ猿晌8龃厥盏幕厩疤幔壳罢庖磺疤嵴谑艿教战。同时房地产信贷的法律风险正在逐步加大。鉴于房地产行业的宏观经济环境和产业政策背景趋紧,以及房地产抵押贷款的潜在风险加大,国内银行业需对房地产开发贷款和以房产做抵押的贷款持更为谨慎的信贷政策,同时采取必要的防范措施来控制和防范风险。为及时防范和化解房地产金融风险,商业银行应加强对房地产开发企业的审查,规避房贷操作风险,防范“假按揭”风险,完善惩戒机制,加强利率风险管理。完善住
房担保制度,采用国外已成形的经验,尝试走房地产信贷资产证券化的道路。第一节房地产风险与银行资产安全的关联性一、房地产与银行资产的关联性⒎康夭幸底式鸬睦丛捶治房地产企业资金一般来源有:自有资金、银行贷款、销售回款。根据北京银监局的统计,北京市房地产开发企业的很大部分资金来自于银行信贷。北京市房地产开发企业的资金来源中,自筹资金占比ィ热ü个百分点;国内贷款占比%,比全国高霭俜值悖芡庾省⒐以に阃庾式稹⒄比例也很小,其他%,比全国高霭俜值恪上述资金来源中的“国内贷款”只是信贷资金投入房地产业的一部分。事实上,房地产开发企业的“自筹资金”和“其他”资金也有很大一部分来自银行贷款:一是自筹资金的相当部分来自商品房预售收入,而预售收入中有相当部分的资金来自于“银行个人住房贷款”。房地产开发企业均采取“滚动开发”的模式,通常把开发的项目分成几期,如“一期”、“二期”和“三期”,先投入部分资金,在启动项目,取得土地,办理“四证”之后开发“一期”,在销售许可证等“五证”齐全之后预售商品房,获得预售收入。用“一期”预售收入完成“一期”工程并着手开发“二期”。根据统计数据的分析,在少有%的北京市房地产开发企业的售房收入来自个人住房贷款。而信贷资金一旦进入房地产开发企业,就成为房地产开发企业“滚动开发’’的自筹资金来源。二是关联企业的资金往来也是“自筹资金”的一个重要来源,而关联企业的资金中有相当部分来自于银行贷款。规模较大房地产开发企业,一般都采用昙洌’
¨,——础э敝褚籲辩套惘忡链勘壤张错麓【乩㈨蠢;注册项目公司的做法。所谓项目公司是指针对一房地产项目开发而设立妁公司。各项目公司的母公司实际控制着各项目公司的资金运作和管理。由于各项目公司的开发周期不一样,母公司可将项目间的资金“调荆”使用,而关联公司的资金很难排除银行资金参与。三是建筑安装企业代垫款是房地产开发企业“其他”资金来源的组成部分。建筑安装企业代垫资金现象很普遍,由于建筑安装企业的行业特点和积累有限,因此,它们的代垫款多来自于银行贷款。⑿糯式鹪诜康夭笛妨鞫幕颈硐信贷资金全程参与了房地产业的资金流动过程。这个过程可分为以下三个阶段。一是土地一级开发阶段。就房地产开发而言,这个阶段的主要任务是把“生地”变成“熟地”。承担这一任务的有土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资献者。这三类单位都有银行贷款介入。二是房地产开月末北京市银行自营性房地产贷款中,住房和商业用房开发贷款、房地产开发企业流动资金贷款和建筑安装企业流动资金贷款合占自营性ァH欠康夭劢锥巍5狈康夭7⑵笠迪凵唐贩渴保发阶段。房地产贷款的滓弧⒁粆。一也㈣￡康染膊陕吨唬屯,≈·;二:女∞:琷
需要由银行向业主提供购房贷款支持。年,。一是第一阶段和第二阶段之间的资金循环:银行在第二阶段向房地产开发企业发放贷款,使后者有能力向土地开发商支付地价款,进而为收回银行在第一阶段发放的土地一级开发贷款创造条件。二是第二阶段内部的资金循环:银行向建筑安装企业发放的贷款,需等到银行向房地产开发企业发放贷款