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--------- 借记并
转入 “其他业务收入 ”。各企业可根据实
际情况按项目管理处和费用类别设置明
细账进
行核算。
第二章 成本费用核算管理规定
1 成本核算方法成本核算应遵循收
入成本配比原则，按照物业管理、物业
经营、物业大修等不同业务项目分别归
集各自成本费用，成本核算方法一旦确
定，
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至少在一个会计年度内不得任意改
变。
2 成本划分原则为了正确核算成
本，须分清以下成本费用界限：
生产经营成本和非生产经营成本的
界限只有正常的生产经营活动消耗才能
计入生产经营成本。生产经营成本主要
包括：直接从事物业管理等经营活动的
人员工资、奖金和按规定比例提取的福
利费、工会经费、教育经费；房屋共用
部位、共用设施设备维修及保养费；房
屋共用部位、共用设施设备耗用的水电
费；直接从事物业管理等经营活动人员
的劳动保护费；绿化费、保洁费、保安
费；直接用于物业管理等经营活动的固
定资产折旧费等等。非生产经营活动消
耗，如投资活动，筹资活动；非生常损
失消耗，如灾害盗窃损失、违约金、滞
纳金等赔偿
支出、资产减值损失等，均不能计
入生产经营成本。
生产经营成本与期间费用的界限凡
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与企业直接生产经营活动无关的经营管
理性支出均计入期间费用。如：为组织
管理企业而发生的行政性管理支出等。
不同会计期间的成本费用界限根据
“权责发生制 ”原则确定当期的成本费
用，正确核算 “待摊费用 ”和“预提费用 ”。
会计期末未经主管税务机关认可的 “待
摊
费用 ”及“预提费用 ”，均应计入当年
度损益。
不同核算单位的费用界限根据管理
需要，按照管理处核算成本费用。管
理处发生的成本费用，直接计入该
管理处成本。
3 成本核算及科目设置 按不同管
理处设置 “主营业务成本 ”明细账，计算
并归集主营业务成本。
主营业务成本下按物业管理过程中
不同的核算对象，设置 “物业管理成本 ”、
“物业经营成本 ”、“物业大修成本 ”，并在
明细科目下按成本类别设置三级明
细科目。
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物业管理成本的核算
自营方式管理成本的核算。采用自
营方式进行物业管理服务的，可将
发生的各项直接费用按成本类别计
入“主营业务成本 — 物业管理成本 ”。
出包方式管理成本的核算。对部分
采取出包方式进行的公共性服务，如绿
化、保洁等，一般按照签订的承包合同
付款，成本即为合同的结算款，并按
成本类别计入 “主营业务成本 — 物
业管理成本 ”。
物业经营成本的核算物业管理企业
经营由业主委员会或物业产权人、使用
人提供的房屋、建筑物和共用设施等物
业应付给物业产权人、 使用人的租赁费、
承包费等计入 “主营业务成本 — 物业经
营成本 ”。直接为以上经营项目发生的人
工工资、奖金和按规定比例提取的福利
费、工会经费、教育经费、劳动保护费；
材
料费、水电费等也计入 “