文档介绍：宝山月浦工程报告
市场、建议
刖言
报告针对上海宝山区月浦镇工程二期进行市场评估.
报告将给出市场面阐述及分析,工程定位建议,工程操作流程建议.
以下为报告整体思路:
工程
宝山市场开展特殊性
4ZL变为：小高层、
高层产品为主流,多层产品为辅
嘉定汽车工业园
早期
别墅J
70%
多层
30%
别墅
40%
...多层
-60%
目前
未来
未来该区域产品将形成分化开展,不同区域将形成特有的产品形态,
但整体产品主流将为多层、小高层
宝山钢铁多层业园
早期
目前
未来
由于宝山整体环境不佳,且高端客源倾向度较低,因此,别墅市场 开展将受较大限制；多层产品鉴于价格等因素,市场接受程度高, 因此,多层产品在未来相当长时期内仍将有相当分额；受到土地发
小结
展限制等共同规律,小高层市场的市场占有率将有明显提升
早期各区域产品根本都以多层为市场主流.
嘉定汽车工业园凭借自身良好的自然条件及虹桥别墅区的影 响,早期市场那么以别墅为主.
多层产品由于性价比相对较高,确立了市场主导地位.
市场开展至目前,由于市场客源购置力、区域化概念的淡化、 上海整体市场开展的需求、土地稀有性的表达等多方面因素影 响,其小高层产品逐渐进入市场,同时认可度明显上升,市场 分额加大.
未来小高层产品的开发力度将不断加大,成为市场主流产品.
针对本工程
鉴于本工程所在宝山中部偏北区域的位置来看,区域内目前仍 然由多层产品占据主导,工程目前推出多层产品将很好地迎合 市场,为去化带来有利条件.
从整体市场来看,未来工程的定位方向应偏重于小高层与多层 结合的多元化产品,在降低市场风险的同时,兼顾了利润的扩 大及产品品质的上升.
2、价格比拟分析
区域
价格演变图
分析
2000 3000 4000 5000 6000
1 J 1 L L 1 J J L
两年涨幅到达50鸠上,由于其物流
2001
2600
产业的附加值较高,因此,在一定
外高桥保税园区
—
壬口 由1 r v/U. 由 彭 仃白 怖壬比一P 二C
2022
3200
程度上对房产帀场的影响要稍大于
目前1
4000
其他产业的推动作用,但其作用在
近期趋缓
2000 3000 4000 5000 6000
目前两年涨幅只有25流右,从侧面
闵行化工工业园
2001 3600
2022 4000
目前
嘉定汽车工业园
2000 3000 4000
1 1 1 1 1
2001
2500
2022
3000
目前
3500
5000 6000
反映,区域产业对房产市场影响较
小,且其影响作用逐渐消失
区域市场涨幅逐渐变小,但年价格
增长绝对量平稳,平均保持500元/
年的增长量
2000 3000 4000 5000 6000
价格涨幅保持在25流右,年增长量
宝山钢铁工业园
2001 2500
放大,2022年单年增长了近700元
2022 3100
/M左右,在区域产业的大力推动下,
目前
市场前景看好
小结
四大产业园区房产市场都保持增长势头.
闵行化工工业园由于基数高,目前市场价格增长幅度相对较低,
同时,在其产业影响方面,由于化工产业其对房产市场来说,
附加值较低,因此市场产品价格涨幅相对较小.
本工程所在宝山区域及嘉定汽车园的客源支撑强劲,因此,在
定程度上,极大地推动房产市场产品价格的节节攀升.
鉴于目前上海购房政策推出主要针对高价位市场及投资客,同
时,其政策影响效应并未充分表达,因此,预计区域价格将仍
有较强劲的上升势头.
针对本工程
2022年
2022年
区域价格
4500 元/M 2
4800 元/M 2
>
3、客源比拟分析
主要为动迁、
由产业进驻及
有局部外区域 客源进驻,主
本区域与外区
域客源相结合
主要为动迁、