文档介绍：界首东城路项目行销整合推广方案
、户 、. 前言：
房地产市场竞争日趋白热化，主观的开发模式、自然销售方式已不能适应市场，
同时盲目的项目开发性定位，无疑带来巨大的市场经营风险；当今房地产开发企业，
更愿意借用“外脑”，在激烈的市场建筑，在整体物业的规
划、设计的合理性实施上，基本处于空白；住宅物业仍停留在“满足居住者有其屋的
状态”，对现代居民的居住的生活性和舒适度等方面考虑严重不足。
[ 住宅现状 ]
该市的住宅市场与其它城市有着明显的区别。截止目前，除在建的 [ 宝兰小区 ] 外，纯
居住型物业近乎于零；现有的住宅与商业铺面合为一体的占据相当的份额，如金太阳
商城、新世纪商城、金都商城等均为集居住、商业市场为一身的综合性物业。显然这
对于居家所追求的舒适、安宁的生活环境和享受生活的欲望是相违背的。某种程度上
反映了该市房地产市场的不成熟、不完善。
[ 住宅价格 ]
物业价格是一个地区房地产市场发展状况的反映，同时也是衡量当地居民消费能力的
尺度。从市场数据得出结论，现阶段该市的住宅市场价格仍然是以地段价值为尺度。
主要分为三个层次：
[1]、一级地段——市中心核心位置——住宅销售均价：950元/ m2- 1200元/ m2
[1]、二级地段——市中心边缘位置——住宅销售均价：850元/ m2-1000元/ m2
[1]、三级地段与城市接壤位置住宅销售均价：750元/ m2 -900元/ m20
[ 住宅品质 ]
对于次级商业城市的经济发展、经济收入的提高，标志着消费水平将有所上升，住房
做为一次大的消费支出，有别于一般商品的投入关注度，他们更加注重居住产品品质，
其内容包括：社区规划、交通、建筑质量、产品布局分配以及物业配套、景观、环境
等等。而界首市目前的居民住宅基本无社区规划的人性化可寻，对居住环境的考究甚
少，涉及到产品本身缺乏功能的合理，采光、通风等细微因素也不能有效实现。
三、界首市商业地产市场分析
[ 商业市场总体特征]
商业地产主要从专业商业市场和混合商业市场两个方面展开，界首市当下商业地产市
场较为淡薄，，主要体现在两个方面：
第一、缺乏规模型、专业型大型商业市场支撑 市中心区域（老城区）内已成型的仅
有贵源商贸中心（服装市场）和在建的金都商城、新世纪商城；除华联超市外，无成
规模百货商场、大卖场、批发市场和品牌专营市场。
第二、以零散型商业铺面为主，商业热度无法提升 由于没有专业的、大型的商业市
场，不能聚集一定的人气，市场价值就很难体现，加之市场压力大，不能形成商业氛
围，从而导致许多沿街门面出现滞销或空置的尴尬商业局面。
[ 商业市场综合分析]
市场类别 项目名称地理位置 销售价格
集中市场 贵源商贸中心 人民路与大桥北路交叉口东北租赁：40元/ nf/月 （两 层，早建）
金太阳商城 人民路与解放路交叉口西南销售均价：6000元/褶（单层）
金都商城 人民路与健康路售 价：10000元/褶（双层）
新世纪商城人民路中段未开盘
零散市场市府广场周边门面
租赁：10元/ m2/月
（单层，早建）租赁：20元/ m2
/ 月（单层，新建）
人民路与解放路交叉
租赁：
60元/ itf/月
人民路与文昌路交叉
租赁：
10元/ nf/月
中原路与健康路交叉
租赁：
14元/nf/月（双层）
中原路与解放路交叉
租赁：
10元/itf/月（单层）
从统计表中可以明显看出，市中心区域的价格要远高与市边缘区域，零散市场与集中
型市场也形成差距，这也就是人气价值是商业价值的最直观体现；市民消费驻足的重
心仍在中心区域，要通过相当程度上的市场引导方能逐步转移其消费观念；其次良好
的路段，交通网络发达，也是提升商业价值的关键。
四、界首市房地产市场前景预测析
基于宏观环境的影响，我国的房地产业发展迅猛，主要体现在房地产整体素质的提高
及相应市场价格的不断上扬，必将带动地方经济、房地产业。就界首市现状，经济发
展缓慢，房地产市场的发展还没有达到城市建设应有的空间，按照经济建设的正常轨
道，随着建设步伐的加快，市民经济收入的不断增长，该市的房地产市场将蕴藏着巨
大的发展广度；但这必须依附于市规划建设的正常轨迹、对外经济往来、招商引资力
度的加大。 从 2004年界首市政府报告会上获悉， 2003年该市的各个方面均取得了显着
成效， 2004 年将加大市政规划建设、招商引资，形成对内对外的快速同步市场发展战
略。对于界首这样的次级城市来说，房地产业才真正开始起步。
第二部分：地块综合素质分析