文档介绍：深圳沙井裕客隆项目投资可行性分析
深圳沙井裕客隆项目投资可行性分析
深圳沙井裕客隆项目投资可行性分析
深圳沙井裕客隆项目投资可行性分析报告
广州市广百置业有限公司
２００9年9月2２日
目 录
第一部分 项目简介……………南则以休闲娱乐业居多。
目前除首层华源门诊、大地通讯、***、海王星辰、肯德基，以及三层的整体租赁租户外，其余商户均于20０9年年内到期。
（二）租金成本
本项目由裕客隆向沙井村委租赁,租期２0年，原始租金1５元/平方米,合共4１7０0０元/月，每五年递增15%。目前该商场开业已将近五年。
时间段
租金单价
原合同条件
约定条件
20０４——2009年
１5元/m2/月
15元/m2/月
２00９——２014年
17。25／m2／月
15元/ｍ2/月
201５——2０１９年
m2/月
m２/月
2０20-—2024年
m2/月
19。８4/m2/月
由于之前与对方经过深入且富有成效的谈判，对方承诺在我司接手后，与村里重签合同时,承租价格不作递增,依据原合同重新计算递增时间,且已于村里达成一致意见。
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仅此一项，在剩余的合同期内，共计节约租金成本1３０0多万元.
七、项目的进程
我司从200９年７月初开始接触该项目，在广州市总商会的介绍下，与丁家取得联系,并对该项目进行初步的调研与考察，并要求广州市总商会提供了一份较为详尽的项目初步可行性研究方案.
在了解了项目基本情况后,我司拓展小组认为，由于该项目位于沙井镇次商业中心区,且商场的大部分区域用于生活超市的自营，实际经营状况并不理想，加之金融危机影响，有持续恶化的趋势,导致对方决定出让该项目的经营权。
通过我司拓展小组对该项目后续较为深入实地调研，落实各种关键建筑指标后，经过集中研究，我司认为该项目由于主要面向外来务工人员,虽有一定的商业沉淀,但却不适宜开发旨在引入广百百货、新大新百货为主力店的商场，通过转换经营思路，我司认为,由于该物业所处位置及主要面向消费群体的特点，加之物业总建筑面积不大，可将该物业整体打造成面向外来务工年轻群的的一个主力商场，实行统一打造、统一推广、统一物管、分租经营的方式，赚取转租差的模式进行物业的开发拓展。
经过多轮艰苦卓绝的拉锯式谈判,最终为公司争取到较为优厚的承租条件。项目经营权转让费用由最初的17００万人民币，降低为1２６０万元,同时,还争取到剩余租期租金递增方式暂缓递增，租赁期内可节约１300万的租金成本支出。此外，我司还要求对方资产中处于亏损的超市自行结业，节约了大量的人力物力及再投入的财力，以及相应100多员工的后续遣散费用,有效的节约公司的拓展成本,扫清了未来物业经营的重大障碍,为项目未来的成功开发运营奠定了较为优越的基础条件。
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现该项目的主要谈判工作基本告一段落，进入项目建筑合法性、合规性实际落实及项目建筑工程、配套设施、设备相关技术指标核实阶段,如相关资料齐备，且与双方最初协商条件一致,即可进入集团审批、核准程序。
第二部分 项目的实施原因及现状分析
一、项目实施的原因
(一）符合我司的经营规划
根据我司制定的《广百置业公司三年战略发展规划》的指导精神,以发展商业地产中的专业市场、购物中心、创意园区为我司未来业务发展的主导方向，经过对沙井裕客隆项目的深度尽职调研，认为沙井裕客隆项目符合我司的经营发展战略，值得我司重点投入。
（二）具有较好的盈利空间
通过对商业市场前景分析、周边市场的调研,结合有效防范风险的合作条件，经过详细测算,我司认为该项目在正常经营下,收益测算结果令人满意（具体测算数据见第七部分)。
（三）项目操作难度不大
通过对周边商圈的调研，以及掌握目前裕客隆购物广场的租赁情况,、科学管理（具体经营思路及方略见第六部分)及我司的形象影响力，必将加快该项目的成熟。
（四）丰富公司拓展经营经验
在我司的专业市场经营中,如成功拓展裕客隆购物广场综合性商业项目,将大大丰富我司向外拓展经营的操作经验，尤其为今后对广州城区以外拓展,积累宝贵经验
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。更有助于广百置业公司在商业地产领域能快速成长。
二、项目实施的影响
由于该项目位于深圳沙井镇,是我司市区外部拓展的首个项目，对我司既是一个挑战，更是一个机遇.
1、该项目的成功开发，提高我司在行业内