文档介绍：基于经济利润核算的零售项目投资回报分析研究
摘 要:本文拟通过以具体投资项目为案例进行研究,站在过会计利润核算方法的角度进行投资回报分析,然后进行经济利润核算方法的投资回报分析,以期为在购物中心开设创业项目的人们提供一些参考。基于经济利润核算的零售项目投资回报分析研究
摘 要:本文拟通过以具体投资项目为案例进行研究,站在过会计利润核算方法的角度进行投资回报分析,然后进行经济利润核算方法的投资回报分析,以期为在购物中心开设创业项目的人们提供一些参考。
关键词:经济利润;会计利润;购物中心;零售消费品项目;投资回报分析
0 引言
在“大众创业”、“草根创业”的新浪潮背景下,很多年轻人加入了创新创业的队伍,而在购物中心开设一些零售、轻餐饮项目成为了很多年轻人初次创业的热门选择之一。
但随着城市的发展,一方面,从成本的角度来看,土地成本越来越高,近几年购物中心商铺的租赁费用呈现出递增趋势,加大了购物中心商业项目的投资风险;另一方面,从效益的角度来看,各大开发商近年来都增加了商业地产的开发数量,城市购物中心的数量也每年在增加,这又稀释了每个购物中心的客流数量。据国内商业地产权威门户平台赢商网统计,2019年全国拟开业购物中心项目约982个,商业总体量约8622万平方米。
本文以升级为国家中心城市、作为“一带一路”背景下古丝绸之路起点的西安为背景进行分析。据赢商网统计,西安2018年已开业和2019年拟开业商业(体量≥3万平米)的分别达18和24个,2018年西安新开购物中心位居全国第二,仅次于上海,。据在纽约证券交易所上市的著名房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行发布的2019年一季度市场报告显示,2019年一季度西安全市购物中心总存量维持在488万平方米。而另一方面,经笔者调查,西安具有代表性的购物中心的月综合租赁费用在300元~1000元/平米/月,租金不菲。所以,在西安的购物中心开设创业项目,一方面将面临的是租赁费用的增加,另一方面则是购物中心平均客流量的下降。
从经济学的角度来看,经济利润是企业生产经营活动的一项最重要的指标,相对经济利润来说,用会计方法计算出来的会计利润实际上是高估了实际利润。企业有无经济利润,以及经济利润是多少,这对于评估企业的行业竞争力以及企业投资项目的可行性更具有价值。本文拟通过西安Y购物中心中某90平米M品牌零售项目为例,分别从经济利润和会计利润的角度来分析项目投资回报的差异,以期帮助在购物中心开设创业项目的人们,为他们提供一些参考。下面是笔者对西安Y购物中心中某90平米M品牌零售项目进行的具体分析,先通过会计利润核算方法的角度进行投资回报分析,然后在这个基础上进行经济利润核算方法的投资回报分析,具体如下:
1 启动资金的总投入分析
经笔者调研,目前西安购物中心为了保障自己引进品牌的经营质量,在品牌商户入驻前,都会向商户收取一定金额的经营质保金,一般经营质保金会按照三个月的租金金额收取,这样做还有一个好处,就是对于购物中心而言可以提前回笼一部分资金。但是对于品牌商户而言,相当于将一部分资金押给了购物中心,而这笔资金是直到合约结束才可以取回的,那么对于商户而言,这部分资金其实是有机会成本的。
经笔者调研,Y购物中