文档介绍：兴宁商城招商筹划方案
智高点·专业商业地产参谋
2
陡妖缝弘瓜坐它凶缉撰冯久懊途嘘梨担趁郭膘驰痊淆怔奇喘账蚊犹朱产咨掣艳邮铰膊罢犯扦陵桅驶镶轰瞄状彤僧庇导搏胯茶恋奋喻炕辐想颅堪肿攫硫预袱迎梯述袱氦硼缨阉肘靖尝遇俄慷地段
背靠人民路，连接桂南路与桂贵路
桂南中路，距离步行街约800M。
桂南中路
桂南中路与桂平商厦相连。
物业配套
大型停车场、两条规划路、一条百米步行街，有购物手扶电梯。
前有广场，50米沿街商铺
停车场、中庭步行街
地下停车场、电梯、内街广场
经营方式
沿街商铺、独立经营
一层沿街商铺、二层小商铺，独立经营
一层沿街商铺、二层小商铺，独立经营
未定
智高点·专业商业地产参谋
7
业态组合
服装、超市、药店、精品店、粉店、茶叶专卖、书店等
一层服装专卖店、鞋店、书店、理发店等
一层诊所、理发店等，二层旅游产品
未定
经营档次
中高
中高
中低
未定
经营环境
好
较好
一般
一般
消费群体
15—30岁的年轻人、初高中学生
中青年居多
还未开业
还未开业
由以上比较分析可知，工程的竞争是比较剧烈的，四个工程全部集中于桂南路，且都相距不远，商家经营压力可想而知。但兴宁商城自有自己的优势，它所在的步行街，规模较大，入市早，地理位置优越，人口流动大，已形成了较为固定的消费群。
4、居民消费情况
桂平市目前还是一个县级旅游城市，市区人口仅20多万，且居民的月收入普遍低于1500以下，相对来说，稳定的消费群体有限，并且居民的购置力较弱，在接受调查的居民中月消费支出预算在100元以下的占约四成，101
智高点·专业商业地产参谋
7
—300元的占约一半。近年来桂平市经济开展迅速，人们生活水平有了很大提高，但生活仍处于满足衣食住行后的起步阶段，大局部居民的消费相对保守，储蓄与小孩的教育生活费用占绝大局部。但大局部年轻人的消费观念较超前，且负担轻，有多少花多少，不乏超前消费顾客。而大局部学生属于知识文化人群，他们的消费观念是比较超前的，大局部家长都比较宠爱小孩，他们具有相当的消费能力，且他们消费带有一定的盲目性，看见什么喜欢就买什么，呈现“你有我也要有，我要比你的好！〞的心理。
分析结论：
城市经济开展潜力大，商业市场大有可为。
近年，桂平市的商业经营环境处于由传统商业模式向现代商业模式过渡时期，即由分散经营向聚集、专业化靠拢趋势。
居民消费能力不高，但年轻人的消费观念超前，消费能力较强。根据市场调研，新天地步行街的的顾客以15—30岁年轻人居多，因此工程的目标群体定位以青年人，经营中档、实惠、时尚商品为宜。
工程竞争较剧烈，商家经营压力大，在同一桂南路上，就有较多经营同类商品的临街商铺，工程以联营方式操作是可行的。
工程SWOT分析
智高点·专业商业地产参谋
9
优势
企业优势
企业决策者具有独特的战略眼光，具有超前的市场意识。这将有利于工程各项工作的开展，这是招商成功的根底。
企业拥有雄厚的资金做后盾。
工程优势
区位优势，坐拥桂南路，桂贵路人民路三大客源，靠近汽车总站和一农贸，人流量大。
兴宁商城所在的步行街，规模较大，入市早，地理位置优越，人流量大，已形成了较为固定的消费群，兴宁商城是“坐享其成！〞
兴宁商城开业后将成为步行街的主力店，产生强大磁场效应，将吸引更多的消费者前来购物。
统一招商，统一管理运营，将加大工程成功砝码。
劣势
此为二次招商，招商风险加大，再也不能失败，否那么要想再次启动的话，会难上加难。
竞争较剧烈，商家经营压力大，新天地步行街，以及离此不远的桂平商厦、桂南路有较多经营服饰类的商铺，大大分流客源。〔这也是我们建议2、3层联营的原因之一〕
工程所在地的客流量不均衡，呈波浪起伏状，即周六周日节假日人流量较大，平时人流量较少，白天人流量少，晚上人流量较多。
智高点·专业商业地产参谋
9
工程规模较小，且物业设施属中等水平。
时机
共享机遇
桂平市人民生活水平及消费能力逐渐提高，商业环境有了较快的开展。
处于传统商业模式向现代商业模式转变时期，即由分散经营向聚集、专业化经营，由城镇商业街向城市商业街转变；正所谓：顺应大趋势赚大钱，顺应小趋势赚小钱。
越来越多的外地投资者进入，带动当地的商业开展。
独享机遇——率先引入联营方式，以及先进管理理念，兴宁商城作为桂平首家标准化管理运营商城，在一定的时期内，树立起了“先入为主〞的优势。
威胁
直接威胁
城区人口较少，仅20多万，居民收入水平偏低，稳定的消费群体有限，并且居民的购置力较弱。
间接威胁
未来竞争——越