文档介绍：: .
{}营销策略某公寓营销策
区大量别墅住宅的兴起，吸引了相当
一部分高档住宅的客户，从而对市中心项目的客源造成一定的分流。
新开发高档住宅聚居区对本案的威胁
由于淮海路、世纪公园、北外滩等新兴开发的高档住宅区的崛起，必然会分
流一部分的高层客源，对本案造成一定威胁。
二、针对上述劣势问题的解决和转化
建筑物的南向遮挡
基地南侧的上海血液中心与本案近在咫尺，不但影响本案采光日照，更可能
会在购房者中产生消极影响。
本案南面是上海的主要交通干道虹桥路，六车道的虹桥路车流量相对还是较
密集的，而我们基地南侧的血液中心正好形成了天然的屏障，能很好的替我们小
区阻挡灰尘和噪音。此外我们严格按照相关的法规施工，保证基地最南侧底层住
户的采光和日照。
基地形状的局限性由于基地位于新虹桥公园东南侧，整个地块呈长条型格局，这将导致在房型
规划时朝向和景观难以兼顾，同时也导致了本案直面公园的户型仅有少数。
本案位于虹桥中心绿地旁唯一的物业，在规划设计时已经充分考虑到了之一
最大的优势，在保证南面朝向的同时又最大限度的享受到公园的景致。而且，新
虹桥中心公园与本案仅一街之隔，业主可以在茶余饭后到这个免费的公园去亲自
体验浓浓的绿意。
基地的不完整性
本案基地中的保留建筑“金棕榈”，不但影响了本案的地块完整性，亦会对
部分购房者产生一定的噪音影响。
金棕榈目前已经改变了其原先的夜总会的经营模式，换作国际知名公司的写
字楼，而且我们是一座全封闭的纯住宅物业，对我们小区内业主的今后生活不会
造成任何的影响，
项目周边区域竞争的竞争压力
项目周边竞争个案较多，类似于在上海比较知名的古北二期规划，对本项目
的销售带来一定的竞争压力。
目前古北二期的整体规划以及知名地产商的介入，在市场上形成了一定的热
点，然而我们作为紧邻整个虹桥开发区唯一一块大型绿地的这样一个独特的优势，
是古北二期以及其它个案所无法比拟和望尘莫及的，相信结合本案在建筑规划，
景观设计，建材装修的配备方面的国际化定位，一定能创造出新的市场热点。
高档客源的有限性
作为上海国际级豪华住宅项目，它所针对的客源客层具有一定的局限性，相
对于普通住宅较少，因此会对本案销售造成一定的压力。
好的东西自然会有人来买，而且本案作为虹桥地区唯一的大型绿地旁的住宅，
稀有性不言而喻，众所周知像本案这样市中心的土地已经越来越少，已经是卖掉
一套少一套了。
郊区别墅类高档住宅对于市区高档住宅的分流
由于目前松江、青浦、闵行、浦东等地区大量别墅住宅的兴起，吸引了相当
一部分高档住宅的客户，从而对市中心项目的客源造成一定的分流。
别墅的客源相对于市中心传统豪宅来讲还是有本质区别的，两者的居住理念
和居住品质也是完全不同的，市中心豪宅的希缺性和不可替代的气质是郊区别墅所达不到的。
新开发高档住宅聚居区对本案的威胁
由于淮海路、世纪公园、北外滩等新兴开发的高档住宅区的崛起，必然会分
流一部分的高层客源，对本案造成一定威胁。
其实本案所处的古北地块，也是上海传统的高档住宅聚居区，本案既置身这
样一个高品质的区域内，又很好的通过 130000M 2 的绿地与其区隔，是建造城市豪
宅的最佳位置。
三、营销总精神
唯一等于无价
沙哈大饭店：欧洲十大传奇饭店之一，从多瑙河之都优美、斯文的沙龙闻名。
“我们不是宫廷式饭店，而是名门气派，沙龙格调的饭店，私人趣味、美艺环境，
都是我们的传统。连锁饭店哪里都有，但沙哈只有一家，也不靠折价来拉客人，
来沙哈的人是不会考虑钱的！”——第四代“沙哈夫人”
同样的豪宅一样在上海哪里都有，然而在虹桥 CBD 地区紧邻 130000M2 的豪宅在
上海仅我们一家，稀有性和尊贵性不言而喻，唯一的住宅等同于无价的住宅，可
遇而不可求。
1）过参选并获得地产界大奖，如：人居经典奖、优秀房型奖等，来丰富和提升
本项目的市场口碑，赋予客户特殊荣耀感。
2）过形象代言人这一方式来起到锦上添花的效果。
3）利用虹桥 CBD 区域黄金价值，创造更高附加价值。
4）抓住本项目地块特定的稀有性质，延续新虹桥中央花园绿意，将本项目打造
成地标性产品，以期吸引更多购房者的关注。
5）延伸古北地区性的涉外人文环境，塑造新的区域热点。