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（流程管理）商业地产开发
形式，特点，启动策略，财务测算等关联问题。此步骤是项
目成功和否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成
功的可能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决
于市场。
通常第四和第五步同时实施，于取地的过程中修正项目定位，
于项目定位过程中取地工作已开始。
6、项目规划设计项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设
计等。其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计能够称
之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功
能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价
格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设
计能够称之为微观设计，即于方案设计基础上进行纯建筑工
程角度的深化、细化。
壹般开发商均委托外国的设计机构进行方案设计阶段的设计，
委托国内设计单位进行初步设计及施工图的设计。该种组合
即能够降低设计成本，又能够保证设计质量。但必须要和国
外设计机构明确方案设计的深度，否则方案设计的深度达不
到应有的要求，国内设计机构将无法正确完成初步设计及施
工图设计，或者尽管完成，但会有大量潜于问题遗留给开发
商。
7、设计方案的市场化
指投资商必须将建筑师的概念设计方案提供给商业房地产市
场专家或商业策划公司，由市场专家或商业策划公司针对此
概念设计提出基于市场角度的修改建议，且且三方之间的沟
通交流必须经过几次循环，才能够最大限度保证最终设计方
案的市场化理念，具有市场准确度。
这正是很多开发商忽略或不重视但又十分重要的环节。原因于于商业房地产项目必须强调运营，无论是百货店、超
市、专卖店或任何业态均对商业房地产里面的合理布局、客
流有效引导有需求，如果商业房地产的设计不能最大限度满
足商户的功能需求，那么商户最简单的选择就是不选择该项
目，所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。
而建筑师的最大的长处是通过其建筑美学思路有效创造美学
空间，而且不同建筑师将展现不同特点及风格的美学空间概
念。我们关注建筑师的美学空间概念本身且没有错误，但把
壹个建筑艺术品转化为商业产品必须将市场概念、功能概念
融合进去，否则该项目将面临空前的市场压力。
例：第五大街商业街坊。商业房地产项目经过建筑师和市场
专家或咨询公司的多循环沟通后，该项目的方案设计得以确
定。
8、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合
于完成了上述项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，
需要就之上方案进行调整，即系统整合问题。通过调整整合，
判断项目规模和投资回报的关系是否合理；判断项目投资规
模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；判断投资
商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。
如果上述判断的结果存于问题，那么需要回到设计阶段进行
关联调整，且再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。
9、项目方案的政府许可
指完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提交
可行性研究方案，向规划部门提交方案设计，向交通部门提
交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环
境评估方案，向供电部门提交项目用电方案，向天然气、自
来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门
提交别的文件，且得到上述部门认可批准的过程。项目方案
的政府许可过程，常规来讲需要至少近半年的时间，需要认
真对待。
于上述政府许可的各项内容中，可行性批复、规划审批、交
通审批、消防审批及市政审批是比较核心的部分，影响到项
目的最终规划，项目的交通条件保证，项目的方案能否满足
消防规范，以及项目是否有足够的电力、其它市政配套条件。
上述任何审批发生较大的变化均会影响项目的投资回报预测。
于项目可行性审批过程中，需要合理安排和政府的公关活动。
1）交通审批
交通审批指规划部门协助交通主管部门对该商业房地产项目
的交通进行审批。通常需要委托专业交通研究机构进行项目
的交通分析和研究，对商业房地产项目建成后对周边交通系
统的影响及项目自身交通的组织进行方案设定及分析研究其可行性。交通条件及交通组织