文档介绍：房屋租赁合同司法解释
中国石油大学
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最高人民法院?关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释?于2021年9月1日正式施行。
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一、出台背景
在我国经济高速开展和住房制度改革日益深化的知承租人解除合同；二是，出租人向承租人发出通知，要求其在一定期限内恢复原状，同时载明如果不再此期限内恢复原状，合同即自动解除。
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六、承租人解除租赁合同的条件
因以下情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持： 〔一〕租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
〔二〕租赁房屋权属有争议的；
〔三〕租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。承租人解除租赁合同的条件
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七、对装饰装修物的处理
?解释?第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人撤除。因撤除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
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七、对装饰装修物的处理
?解释?第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人撤除。因撤除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
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七、对装饰装修物的处理
?解释?第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照以下情形分别处理：
〔一〕因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
〔二〕因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
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七、对装饰装修物的处理
〔三〕因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
〔四〕因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原那么分担。法律另有规定的，适用其规定。
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七、对装饰装修物的处理
?解释?第十二条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
?解释?第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
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八、出租人同意扩建的费用承担
?解释?第十四条 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照以下情形分别处理：
〔一〕办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
〔二〕未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
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九、转租时对出租人权利的限制
为促使出租人及时行使权利，也为维持租赁合同的稳定性，维护次承租人的利益，该司法解释规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
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十、次承租人的抗辩权
为防止次承租人因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，损害次承租人的权益，该司法解释规定，次承租人可请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权。此时人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
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十一、出租人向次承租人主张返还房屋及占有使用费
?解释?第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
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十二、共同经营人的继续承租权
实践中，大量存在承租人租赁房屋从事经营活动，但是以个体工商户或者个人合伙方式进行经营，为防止因名义承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡而对租赁合同的不利影响，从而涉及到实际的经营者，该司法解释明确规定，出现上述情形时，其共同经营人或者其他合伙人有权请求按照原租赁合同租赁该房屋。
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十三、对承租人优先购置权的限制
?解释?第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购置权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订