文档介绍：第一章绪论第一节房地产开发与房地产经营 1 房地产开发——指在依据本法取得的国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 2 房地产开发的特征: 1 )全面系统性 2 )广泛联系性 3 )风险与效益并存 4 )地域性 3 房地产开发的分类: 1 )成片开发(成片旧城改造,成片新城开发,农业地产开发,旅游地产开发) 2 )单项开发(土地开发,房屋开发) 4 房地产经营——狭义:房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务等活动, 范围主要是流通领域; 广义: 房地产经营者对房屋的建造、买卖、土地使用权出让、转让等进行的有目标有组织的活动,范围贯穿生产、流通、消费的全部过程。 5 房地产经营的特点: 1 )交易形式的多样化 2 )交易对象的位置固定性 3 )经营对象的限制性 4 )售后用途的约束性 5 )产权关系的复杂性 6 )供求关系调整缓慢性 6 房地产经营的分类: 1 )地产经营 2 )房产经营 3 )服务经营 4 )房地产综合开发经营 7 房地产开发与房地产经营的关系: 1 )广义理解,两者本质一致,侧重点不同 2 )狭义理解, 两者相对独立 3) 房地产开发以房地产经营为核心 4) 房地产经营以房地产开发为基础第二节房地产开发程序 8 房地产开发的基本程序包括什么:1) 投资决策分析阶段 2) 依法取得土地使用权阶段 3) 可行性研究阶段 4 )前期准备阶段 5 )实施阶段 6 )销售阶段 9 投资分析阶段包括什么方面: 1 )开发设想的形成 2 )环境分析与机会选择 10 前期准备阶段的内容包括什么:1) 资金筹措 2) 项目招投标 3) 规划设计 4) 项目报建 11 房地产开发的主要参与者包括哪些:1) 房地产开发企业 2) 投资公司 3) 建筑承包公司 4 )质量检查单位 5 )政府建设主管部门 6 )金融机构第三节房地产经营的基本环节 12 房地产经营包括哪些环节:1) 房地产产品形成环节 2) 房地产产品流通环节 3) 房地产产品消费环节 13 房地产产品流通环节经营包括哪些方面: 1 )房屋销售 2 )房屋租赁 3 )房地产抵押 4) 房地产典当 5 )房屋置换(所有权转换/ 使用权转换) 第二章房地产开发与经营基本理论第一节房地产开发与经营策略分析 1 房地产开发与经营策略包括哪些: 1 )产品策略(明确开发项目、确定开发规模、确定开发方式)2) 市场开发策略( 包括开拓型、渗透型、产品开发型、多角型; 前两者针对老产品, 后两种增加新产品或使老产品更新换代)3) 价格策略( 高价策略: 短时期内获得较多利润, 收回投资; 低价策略: 扩大市场面和增加市场占有率; 均衡策略: 供给曲线和需求曲线交点处的价格为均衡价格) 第二节房地产开发与经营决策理论 2 构成决策问题的基本条件是什么:1) 有明确的目标 2) 有两个以上可供选择比较方案 3) 有评价方案的优劣标准 4 )有真实反映客观实际的信息 3 房地产开发与经营的原则是什么:1) 遵守政策法规的原则 2) 经济效益的原则 3) 风险意识的原则 4 )定性分析与定量分析相结合的原则 4 房地产开发与经营决策的类型包括哪些: 1 )确定性决策(投资利润率、投资回收期、净现值、内部收益率、效用费用分析法、线性规划法用于确定型决策) 2 )风险型决策(常用的决策方法是决策树法, 判断的准则可以采用期望值法、净现值期望法、最大可能法; 期望值法指其中期望收益值最大的方案为最佳方案, 净现期望值大于零的方案都可以考虑, 如果都大于零,则净现期望值最大的方案为最佳方案) 3) 不确定型决策(常见不确定型决策方法主要有大中取***( 称为乐观主义准则, 找出各方案在各种状态下的最大收益值, 再从中找出最大收益值,其对应的方案为最佳方案) 、小中取***(称悲观主义法,从每个方案中选择一个最小损益,然后从中选择一个相对最大者,其所对应的方案就是较好方案) 、最小最大后悔值法( 最大收益值与其他方案的收益值之差所形成的损失值, 然后选最大后悔值最小的方案作为满意的方案) 5 房地产开发与经营决策的程序包括哪些步骤:1) 发现问题 2) 确定目标 3) 拟定方案 4) 分析评价 5) 选择方案( 是中心环节, 也是决策者的重要职责)6) 实施追踪方案( 反馈控制、追踪决策) 6 好的决策目标应该满足的要求: 1 )针对性 2 )明确性 3 )层次性 4 )可行性 7 拟定方案的注意点: 1 )整体详尽性 2 )相互排斥性 8 分析评价包括哪些方面: 1 )限制性因素分析 2 )潜在问题分析 3 )综合分析第三节房地产开发与经营新理念(开发理念、经营理念) 9 实现节约型房地产开发的途径: 1 )强化集约利用土地,提高土地利用率