文档介绍：地产项目投资策划
投资策划是属于前期策划部分,以市场调研、政府相关批文、设计方案、开发商对前期工程的设想和建设工程计划为基础,具体地说需要知道规划的各项经济技术指标、房地产产品类型及售价、施工进度及融资方案。投资策划解决的是在法律允许、技术允许和经济上允许的情况下选择最佳的开发方案,确保项目实现最大程度的盈利可能性。其重要意义在于避免项目出现投资决策偏差和失误。
1、投资策划报告选择市场调研报告的主要有简要摘录宏观市场分析和地块周边区域及地块本身的SWOT分析,在数据方面主要是确定产品的价格、销售比例和销售时间。
销售分期比例计划表
项目
年度或季度
销售比例
单价
面积(平方米)
总价(万元)
营业税及附加(万元)
商品住宅(万平方米)
小计
备注:均价(加权)
商业店面(万平方米)
备注:均价(加权)
合计
2、政府相关批文。主要是确定各项技术经济指标。主要有:土地面积及地价成本、产品类型及建筑面积配比、高度、建筑密度、容积率、公建设施及配套设施状况、缴交政府相关费用情况等。
主要经济技术指标情况表
项目
面积(平方米)
用地面积
建筑占地面积
总建筑面积
其中
住宅;
店面:
密度
容积率
绿地率
地下室建筑面积
未计架空层面积
未计车库面积
计算人防面积
全投资财务净现值
全投资财务内部收益率
资本金内部收益率
投资利润率
投资净利润率
3、工程建设进度。工程完成的工程量与建设周期、分期实施的每期的总量。以季度或半年为单位。
工程建设进度与费用投入计划表
季度或年度
1季度
2季度
建设期
建设费投入比例(不含地价)
其它
4、融资方案。资金缺口通过金融机构融资的数额。
投资计划与资金筹措表单位:万元
项目
合计
1季度
2季度
3季度
4季度
1项目总投资
2资金筹措
其中:用于投资
用于还款
5、投资成本估算表。
项目投资成本估算表
项目
金额(万元)
所占比重
均价(元/平方米)
说明
\预决算
总计
备注
6、房地产状况分析应分析社会经济发展状况、政府调控、市场竞争、地块状况。政府调控包括宏观措施(土地政策、金融政策、税收政策和产业政策)和微观措施(地方政府出台如社会保障性用房和规范交易秩序)。市场竞争分析着眼点在供需状况、竞争性楼盘分析、消费者状况。
7、分析方法。
(1)算售价。用市场比较法。选择类似竞争性楼盘的3~5个均价分析。
待测算售价=竞争性楼盘比较案例价格×交易日期情况修正系数×容积率修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×使用年期修正系数
9180 =9000×××××
(2)通过租金算售价。用市场比较法(用竞争性楼盘的租金修正出待算楼盘租金)和收益还原法(通过每年租金算出售价)。
售价现值=年净收益/报酬率×[1-(1+报酬率)-尚可使用年限]
或售价现值=年净收益/报酬率×[1-(1+报酬率)-出租年限]+售价’/(1+报酬率)-出租年限
(3)算地价。用剩余法(假设开发法)。
地价=售价-建安费-专业费—管理费—销售税金-销售费用—利润—购买土地契税
例1 某城市拍卖一块多层住宅用地,土地总面积为20000平方米,出让年限为70年,。如果某一竞买方经过调查研究预计建成后住宅的平均售价为3500元/平方米,土地开发和房屋建安费用为1500元/平方米,管理费用和销售费用分别为土地开发和房屋建安费用之和的3%和6%,%,当地购买土地应缴纳税费为购买价格的3%,正常开发期为2年,希望投