文档介绍：西山御府整体策划建议方案
区域市场分析
项目周边市场分析
总体市场环境概述
市场不够成熟,产品品质偏低
在桂平市场,重视品质生活的培养
A. 地产市场尚未成熟的桂平,应重视品牌的培养与利用
B. 在建立品牌的同时练好内功,加强楼盘本身的质素,引领品质生活
C. 消费者关注楼盘的价格,对楼盘本身的质素更重视
产品同质化严重,配套不全
品牌竞争的核心是品质竞争
A. 品质竞争,包括规模、户型、园林、配套、物管、价格等的综合优势
B. 大型楼盘、成熟楼盘都具有综合素质优势,以差异化的个性及形象在市场占据一席之地
C. 区别于竞争对手,以品质为核心的形象差异吸引力高
园林不精,物管不专
高品质生活要从细节做起
A. 园林的规划,园林的规模,园林的特色都成为项目品质的具体体现,是围绕生活的生动展露
B. 重视园林建设,从最细节的地方做起,赢得竞争优势
C. 优质的物业管理服务体现品质生活的价值
市场机会点
市场缺乏高品质的楼盘,表现在楼盘本身的硬件配套不完善,使消费者尤其是高端消费者没有好的选择。因此,要做高品质的楼盘,必须从户型、园林、配套、物管等细节综合展现出来,才能引起当地市场的轰动,成为桂平的标志性楼盘
周边住宅状况
竞争对手分析
目前桂平在售楼盘约13个,从规模、开发周期、产品及档次等因素考虑,“现代人家”、“幸福家园”、“郁江湾花园”、“七星花苑”、“丰宝大厦”及“粤桂花城”六大楼盘是目前我们重点关注的在售楼盘
现代人家
规模
总占地40223㎡,总建筑面积145918㎡
建筑形态
6栋17层
绿化率
%
总户数
1000多户
开盘时间
一期:2007年3月
二期:2009年5月1日接受预约
三期:待定
住宅销售情况
一期:约300户,销售率达95%
二期:约200户,预约中
三期:约500户,未推出
住宅均价
一期:2500元/㎡
二期:2600元/㎡
热销户型
88㎡(二房)、118-139㎡(三房)
现时促销策略
现购一期现房即赠2年物业、电梯费
商业
商铺28间,已售8间,临街商铺12000元/㎡,内铺是6300-9000元/㎡;
二楼商场还没推出,暂未有招商计划
主要推广渠道
户外广告牌、三联DM广告、桂平有线电视
幸福家园
规模
总占地面积36亩,总建筑面积88000㎡
建筑形态
9栋多层(6层)、2栋小高层和7栋高层(17层)
绿化率
35%
总户数
约680户,其中一期370户
开盘时间
2008年8月
住宅销售情况
一期:多层销售率达90%;小高层和高层销售率达45%
住宅均价
多层均价为2700元/㎡、高层均价为2980元/㎡
热销户型
113㎡~132㎡(三房)
现时促销策略
98折优惠
商业
商铺未推出
主要推广渠道
户外广告牌、新发现DM
郁江湾花园
规模
总占地面积31亩,总建筑面积86000㎡
建筑形态
一期:1栋高层(16层),1栋多层
二期:3栋高层
绿化率
30%
总户数
约700户,其中一期246户
开盘时间
2007年1月
住宅销售情况
一期:总销售率达80%,其中多层已售完
二期:未推出
住宅均价
2700元/㎡
热销户型
98㎡、113㎡、129㎡(三房)
现时促销策略
5月20日前凡持有效教师资格证或公积金贷款资格者,每套均可优惠15000元
商业
——
主要推广渠道
户外广告牌、广西雄基信息、桂南路北段外设销售接待中心
丰宝大厦
规模
总占地面积11550㎡,总建筑面积83000㎡
建筑形态
16层高层商住楼
绿化率
——
总户数
约600户,其中一期约300套
开盘时间
2007年初
住宅销售情况
一期销售率达95%
住宅均价
2700元/㎡
热销户型
-㎡(二房)
现时促销策略
——
商业
首层商铺:12000元/㎡,现转让价达20000元/㎡
二层:约2000㎡,已经由“鸿泰家电”老板下定
三层:已经有客户下定
主要推广渠道
现场销售中心
七星花苑
规模
三期占地37000㎡
建筑形态
多层及别墅
绿化率
——
总户数
别墅61套,洋房140套
开盘时间
2008年9月
住宅销售情况
销售率达50%
住宅均价
多层: 2880元/㎡~3200元/㎡
别墅:(带花园)2900元/平方米
(不带花园)2200-2300元/平方米
热销户型
135㎡~147㎡(三房)
现时促销策略
96折优惠
商业
未推出
主要推广渠道
前期在