文档介绍：张家港项目行销企划书项目分析及定位
一、项目概况
1、位置
本项目位于暨阳湖区东侧,南临南二环路,西接金港大道。
2、技术经济指标
占地约18公顷,规划总建筑面积约30万平方米(其中住宅约24万平方米,地下室面积约6万平方米)
3、地块形态
整个地块呈南北狭长走势,东西长约250米,南北长约850米。
4、交通
9路(东线、西线)、212路、213路均在本案附近有站点(暨阳湖站),去汽车站、图书馆、人民医院、市中心等都很方便。
5、周边配套
ü          公园:,同时还规划有地下信道和本项目融为一体;北面还有一个小公园。
ü          学校:暨阳湖实验中学、张家港第四中学(将搬迁)
ü          医院:——澳洋医院。
ü          菜市场:暨阳湖菜场。
ü          商业:九洲家具装饰城、张家港国泰服装工业园、五星电器、大富豪布艺城、欧派橱具、名诚布艺展示中心、百盛布艺、大自然家居等,而且本项目距市中心步行街约为1500米。
ü          餐饮:地中海大酒店、花中城大酒店、绿色田园酒店、扬名阁大酒店、天地豪情大酒店、新京华大酒店、巴属演义酒店、海天假日大酒店、圣淘沙咖啡厅、金粉世家等。
本案的生活商业娱乐等配套都集中在本项目北侧沿金港大道的两侧,尤其是在南苑西路以北。配套齐全,学校、医院、市场、公园、餐饮等一应俱全,距步行街只1500米的距离。
二、项目SWOT分析
1、优势分析
ü          配套齐全,周边衣食住行齐全。
ü          交通方便,去市中心也才2、3分钟车程。
ü          本项目地块大,形状较为规整,可以做出较好的绿化和公建配套,如建湿地公园、功能会所等。
ü          本项目的产品多样化,小高层、高层、独栋联排迭加别墅都有涉及。
ü          ,所以小区内靠西面的住宅将会有很好的景观,其价值也会有很大的提升。
ü          项目规划中有地下道路直通,不需穿越金港大道就可进入生态园区,将暨阳湖生态园区变成项目的后花园,与其它周边近湖的地块相比有较大的优势。
ü          市最大的民营和康健中心——澳洋医院建成后无形中会成为本小区的配套设施。
ü          小区内部将规划建设一个江苏地区尚无的湿地公园。全省首创的规划优势,会形成项目的重要卖点。
2、劣势分析
ü          本项目临南二环路和金港大道两条主干道,临街部分住宅会有噪音和空气污染的影响,但本项目沿道路的部分会有大面积的绿化带,会减少这方面的影响。
ü          本项目附近缺乏一些基本生活配套,如超市、商场、便利店等。
ü          项目地块的南北狭长,在建筑单体排列会带来难度。
ü          项目与华西公司地块相比,位于暨阳湖的东面,南面的景观和其相比存在劣势。华西公司地块南面临湖,优于本案。这在规划设计是要考虑建筑的朝向。可设当往西面暨阳湖方向偏移。
ü          项目用地中需配合市政工程进行绿化设计,减少了可建面积,增加开发成本。
3、机会分析
ü          2004年是张家港房地产销售形式比较紧张的一年,但随着城市建设速度的加快、土地成本及楼盘品质的提高,该市的房地产会在新的一年回暖。
ü          张家港政府为支持小高层和高层项目,出台了政策:2007年12月31日前在张家港购买小高层、高层维修基金只需按多层交纳;对小高层、高层的业主实行电梯运行费政府补贴方式。这些政策必然会有利于本项目中的小高层、高层项目的销售。
ü          暨阳湖生态园区的建成,加上周边多个楼盘的落成,本项目会形成为湖滨高档住宅区,必然会给本项目提升档次。
ü          本项目开发商的实力和品质在本市都有很好的口碑,这也给本项目带来了好的形象。
4、威胁分析