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盛华国际广场房地产贷款项目评估报告
目 录
第一章 概 要 1
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根据上述规划经济指标，㎡，㎡（），，共828个地下车位。
㎡，拟建一栋大型商业广场和6栋22层的住宅楼。
三、市场评价
根据企业提供的资料，“盛华国际广场”项目定位为大型商业购物广场及高端住宅，该项目具有地理位置优越。
四、投资筹资评价
根据企业提供的经规划局批准的规划方案，参考该开发企业在同类项目上的开发成本以及A市同类建设项目经济技术标准，并结合项目自身情况进行计算。
，。
具体见下表：（开发投资估算表）
序号
工程项目（费用）名称
造价或费用
（元）
楼面造价
（元/㎡）
百分比
（%）
1
一、征地费及土地契税等
113971313
%
2
二、斟察、设计和前期费
21067332
%
3
三、建筑安装工程费
247163589
%
4
四、（小区）配套建设费
8295000
%
5
五、管理费
13269130
%
6
六、开发期税费
672670
%
7
七、利息（财务费）
40932398
%
8
八、不可预见费
3904972
%
合计
总投资造价
449276405
%
注：详细计算见附件：成本计算明细表
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行申请项目贷款，三是预售滚动收入中用于投资的部分。
资金动作方式如下：
自有资金全部用于投资，共20000万元，（其中包括武汉惠远经济发展有限公司资金10000万元）；
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银行贷款15000万元；
销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，总收入为9928万元。
五、财务评价
经过评估测算，该项目的各项盈利能力指标测算结果如下：
（详见评估主表项目财务现金流量表）
1、；
2、内部投资收益率（所得税后）：%；
3、财务净现值（还原利率10％，所得税后）：；
4、动态投资回收期（还原利率10%）：；
由以上可以看出，该项目内部投资收益率均大于设定的基准收益率（设定的基准收益率为10％），财务净现值大于零，说明该项目在计算期内按建设银行财务评价标准可行。
六、贷款风险评价
通过定性及定量分析，项目财务抗风险能力较强。
通过定量计算，本项目风险等级为AA级，，。
七、评估结论
评估小组经过对企业综合情况、项目建设条件、投资估算，筹资、销售及偿债能力、贷款风险及效应等多方面进行分析测算，认为：“盛华国际广场”项目建设条件具备，投资计划可行，财务评价符合贷款要求，项目被评为AA级，具有一定的抗风险能力。
由于项目在建设条件和市场销售等方面存在一定程度风险，应对项目资金专款专用，对房屋开发及销售回笼资金全程监控，做好贷后管理工作。
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第二章 借款人评价
一、借款人概况
盛华投资公司（以下简称盛华）成立于2004年11月，是一家以房地产开发建设、经营销售为主的现代化企业。法人代表盛华明，注册资本5300万元人民币。公司主营房地产开发与经营，具有房地产三级开发资质。
2003年1月起正式进行“红山新城一期工程”项目开发。在A市激烈的市场竞争中