文档介绍：青年公寓策划方案
一、项目概况
、位置
该项目位于杭州市西湖区，天目山路与教工路交叉处，紧邻西湖旅游景区， 周边尽是郁郁葱葱的林木， 为项目提供了绝佳的自然欣赏景观及取之不竭的自然 空气资源。
、项目技术指标
用地面积分析
、本项目优势
环境：闹中取静， ，紧邻西湖风景区，拥有天然的巨大绿地覆盖及自然风光 地段：经过多年的开发，该地区已经积累了一定的人气，临近商业繁华地带，周边电脑城， 高档写字楼，大中院校众多，离目标消费者工作地近。
交通：周边公交站点很多，更有几路夜间直通车，交通 24 小时都非常便利。
物业：智能化的物业管理、 24 小时保安，全封闭式管理。物业要与业主加强联系、沟通。
、本项目劣势
配套设施： 周边超市、 运动场、 游泳池基本设施已经配备， 因面向目标消费群体是青年人群， 但后期尚待进一步引进、完善一些休闲、娱乐设施。
房屋设计：房源种类较多、层次不一，面向比较复杂。 价格：因地价较高，价格比照方面稍显劣势，这是本案销售的最大难点。
、竞争对手
根据楼盘的位置和定位，把“绿水新城” 、“世纪花园”作为主要竞争对手，详细状况如下： 绿水新城
优势：项目资金雄厚、周转力度大，价格上具有优势
劣势：周边环境比较嘈杂
世纪花园
优势：设计、规划合理、现代化，极具吸引力 劣势：面向的是高端人群，市场承受力有限
四、推广策略
、目标消费群体
目标消费者：电脑、电子、通讯城的业主、周边高档写字楼白领、各大中院校工作人员以及 对生活品质要求较高具有一定经济能力的阶层。
年龄：大约在 25—45 岁之间 家庭结构进入初中期，人口简单，对居住环境的娱乐性、休闲性要求较高 具有生活品味，对住宅要求在中高档次，崇尚“物有所值”的消费观点，希望通过外在的居 住环境表达自己的文化内涵
、卖点
临近工作地点，方便便利，保证足够的业余时间 智能化的物业管理、 24 小时全封闭管理，安全保障 社区环境闹中取静，既不脱离都市的繁华，又紧邻自然风光 周边交通便利，免除后顾之忧 休闲性、娱乐性完全融入生活
五、媒体分析及选择
平面媒体：《杭州日报》 、《都市快报》等一些杭州市较大的报纸媒体，阅读率高、读者层次 广泛，可以作为该项目宣传的主要媒体。此外，需要针对目标群体进行调研、分析，根据他 们的阅读爱好习惯， 选择针对性的报纸媒体作为补充。 最后一些阅读量较高的房地产专刊也 可以作为不错的选择。
电视媒体： 杭州电视 1 台等一些频道，收视率、影响力在本地区都比较高， 可以通过赞助某 专题的形式获得在开盘前后一个月黄金时段广告宣传片投放， 以更加生动、 直观的形象将信 息传递到消费群体。
广播媒体：收听广播多以乘坐出租车、私家车时收听，为打发时间，多为比较被动。可以考 虑长期、大容量、反复的宣传。
户外媒体： 针对目标消费群体， 选择合适公交车站牌的灯箱广告、 大厦外墙巨幅立体效果图 海报、高速路广告牌等。
网络媒体：如杭州 19 楼的房产专题模块，即时更新发布信息，投入少，可以及时获得反馈 信息。
六、广告策略
、总体策略
? 把该项目的宣传与树立华邦地产的品牌形象有效的结合在一起。
? 与竞争对手相区别，彻底的分析调研，开掘该项目的个性之处。
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