文档介绍：第一章北京房地产住宅市场分析
近两年,随着亚洲金融风暴影响的逐渐减弱、国家产业政策的倾斜、人们思想形态的转变及各种利好消息的出台等诸多因素作用,使得北京房地产市场呈现出建国以来最为活跃的一面。来自市房地局的消息称,仅2000年批租出让的地块就达700多幅,平均每天2块以上,创历史新高;另具本公司企划部不完全统计,2000年北京仅新开楼盘就达200余个,平均每40小时即出现一个新楼盘,大大超过了99年125个新盘上市的数量,再一次冲破历史记录。进入2001年后,春季新开盘的项目又有60余个,市场呈现出一派繁荣景象,同时又孕育着激烈竞争的端倪。
,%;商品房开复工面积4455万平方米,%;,比去年同期增长13%;,%;,%;99年商品房销售给个人的面积占整体商品房销售面积的61%,而2000年商品房销售给个人的面积占整体商品房销售面积就上涨到86%。以上数据充分表明:随着投资的加大、竞争的加剧、个人购房时代的到来,房地产市场竞争进入了白热化,商品经济最终的垄断化、价格战将不可避免。
竞争的加剧,使得北京市房地产市场每年都会发生很大的变化,我们从最近一年来热销项目及其购买者的关注热点来分析,热销的项目具有以下特点:
一般都在10万平方米以上,且一次开工栋号多、面积大、同期施工、同期入住、大型楼盘分组团进行开发,避免了施工对先期入住业主的干扰。
随着市政条件的改善,大量楼盘开始远离市中心,到三、四环之间或以外地区,但交通及市政条件解决的较好。
楼盘呈现了低密度、高绿化率、配套设施齐全的趋势。
楼盘的证照齐全、公开销售、透明度高。
市区内新项目户型面积小型化趋势较为明显。
新项目广告宣传工作提前,内部认购期销售量明显增加,广告成本比例也不断加大,媒介推广呈现多元化趋势。
同一地区中新项目,入市品质越来越好、售价越来越低,在营销策略上大中型楼盘普遍采取价格低起高走的方式。
建筑形式一改往日以塔楼高层或多单元多层为主的模式,以富于变化的板式短小多层或小高层为流行时尚,即将上市的
TownHouse产品也将大行其道。
社区智能化已从过去项目的“攻击性”卖点转变为现在“防守性”必备武器,宽带网络技术被广泛应用,知名物业管理公司日益深受青睐。
重视建筑结构的坚固耐用,同时兼顾了使用性能上的可改变性和建筑高科技技术逐步渗入。
注重景观设计和园林规划;“外援”引进加剧,“欧陆”建筑风行已变泛滥,开始注重楼盘的个性化与创新意识、实用性与观赏功能的有机结合。
开发商开始注重自身企业形象及整体企业品牌的塑造。
在项目的宣传过程中,“概念”骤然兴起,CBD、CLD、CID、SOHO、LOFT、MORE、3A、4B、4C、6H等概念此起此伏。
注重售楼处及样板间装修,直接展示建材及设备。
消费者关注热点表现在:
成熟的大中型社区。
适合的价位即良好的性能价格比。
选择社会知名度高的开发商。
项目规划完善、建筑外观美、配套设施全、施工单位知名度高、施工质量好。
良好的教育环境及社区教育配套。
高绿化率、低容积率、车位充足、合理的物业收费标准。
房屋的朝向、通风采光效果、户型的功能区域划分、使用率高低、个性化强弱。
社区及居室的安全性和私密性。
产品的科技含量,如智能化网络、建筑科技—-保温、采暖、环保材料、新风系统等。
地段不再是决定性因素,房屋的综合品质和可持续发展性受到重视。
购房者渐趋年轻化、知识化,25-35岁比例大幅度增加。
销售过程中的服务质量及看房工地环境
从国家的宏观经济来看:中国人民银行最新统计数据显示,今年三月份,中国货币供应量增幅回升,贷款增长继续加快,居民储蓄存款增幅继续放缓,持现增多,表明中国经济景气状况继续回升。%,预计今年还会保持在8%左右。目前我国银行个人存款达6万亿元,全国个人外汇存款600亿美元,全民持币购房时代已经到来。
在土地资源供给方面:今后3-5年,四环以内的近800家中央及地方的污染型工业企业将有序地陆续搬迁。搬迁调整后,%的基础上降低7个百分点,相当于日本东京的水平。由于工业厂房拆迁面积较大、成本相对较低,不可避免地会引起房地产总体开发成本的变化,导致竞争进一步加剧。
在交通方面:今年还将相继开工一批重点交通工程,包括一些重点城市公路和三条城市铁路。在进入建设后期已完成或即将完成的南、北、,总投资70亿元,年