长沙保利西海岸个案.docx

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保利西海岸项目个案分析
一、项目概况
（一）项目区位条件
项目位于岳麓潇湘大道与岳麓大道交汇处西南角 ，银盆岭大桥以 西，邻近地铁4号线、长株线江景房
（红色标注）和二线江景房（黄色标注）和内部景观房（蓝色标注）。
二期主要为商业、写字楼建筑。小区完全人车分流，地下车库入口直接
设置在车行入口处，再由电梯直接入户。车位比为 1： ，比例不符合 改善型楼盘的需求数量，小区内部不设垃圾站。
图一2项目整体规划图
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三、项目产品设计
（一）项目户型配比
项目整体规模较大，总户数
5888户。产品面积区间为 79—188平
米，满足各个户型区间的人群需求。分平层和复式两种产品，平层层高 ,。公摊率为23%复式赠送面积较大，性价比相对
较高。层数为40—46层的超高层，底层部分架空。主力户型为 130 m
—161 m沖勺平层和复式户型，针对改善客户群体，户型配比较为合理。
（二）项目在售户型分析
项目在售户型点评
94 rf,三室两厅一卫
亮点
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主卧空间较为阔绰，舒适度好；
客厅、主卧室南向，户型设计合理，采 光较好；
赠送阳台面积大，舒适度较好;
面积过于紧凑，舒适度欠佳；
受过道影响，客厅面宽过窄，实际使用 面积不足；
赠送房间面积过小，实用性较差; 墙体均为承重墙，户型灵活度差;
次卧采光较差;
130 rf, —室两厅两卫
亮点
复式二层通过隔板搭接提高得房率，性 价比较高；
主卧自带南向阳台，舒适度提升；
赠送面积大，性价比较高；
厨房自带生活阳台；功能性较好；
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不足
非南北通透，餐厅采光差； ，过于紧凑;
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二层楼梯旁卧室私密度差；
二层整体采光较差，仅靠南向阳台采
光；
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164 rf,五至两厅两卫
亮点
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横厅设计，观景效果较好；
主卧自带生活阳台，舒适度提升； 客厅、餐厅、主卧均南向设计，采光效 果好；
赠送阳台面积大，性价比较高;
横厅设计，影响南北通风；
交通空间较大，造成空间浪费；、
受横厅设计影响，墙体均为承重墙，户 型灵活度差；
客卧私密性较差;
（三）园林景观
项目园林目前暂未成形，沿小区入口进去即为绿化道，没有较大特
色，参照沙盘效果和营销中心前坪景观与规划效果图有部分偏差。项目
尚无园林展示区。估算景观成型时间较长。
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图一3项目营销展示
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（四）建筑设计