文档介绍：航丰园科技大厦项目可行性研究报告
二OO四年十二月
2004-12-20
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目录
一、航丰园科技大厦项目简介
1、地理位置
2、项目现状
3、后续开发计划
4、市场分析
二、航丰园科技大厦项目投资分析
1、技术指标
2、开发计划
3、开发成本
4、销售收入
5、利润表
6、投资计划
7、销售回款计划
8、现金流量表
附件一、中关村科技园丰台园简介
附件二、中关村科技园丰台园优惠政策简介
附件三、中关村科技园丰台园周边物业介绍
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项目经济效益指标及计算说明
项目经济效益指标
总开发成本
74,424万元
销售收入
100,859万元
项目净利润
11,967万元
成本利润率
%
项目净现值
8947万元
内部收益率
%
项目盈亏平衡点
写字楼销售均价:6085元/m2,
商业销售均价为9000元/m2。
销售率:%
计算说明:
销售价格:写字楼部分按7500元/m2,三层商业销售均价为11500元/m2。
大厦地下702个车位、地上118个车位、A座地下游泳池、壁球馆及二期项目地下一层约
8500m2的经营面积均未考虑销售及租赁收入,~。
%,计算时间为两年。
项目折现率:10%。
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一、项目简介—地理位置
项目位于北京市丰台区西南四环,科丰桥西南侧海鹰路与中核路之间。
属中关村丰台科技园区一期9号地块。
临四环路昭示性较好。
航丰园大厦
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开发商: 北京航丰园科技发展有限公司
物业用途: 公建
总占地面积: 。
规划总建筑面积:,其中: 一期工程 ,
二期工程。
工程进度:
1、目前只进行了航丰园科技大厦一期,即A座的施工。
A座地下3层,地上26层,已施工至25层,还有一层即可封顶。
2、二期工程,即B座仍在规划审批阶段。
一、项目简介—现状
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一、项目简介-批文
已取得的批文和证件
《商品房预售许可证》(航丰园科技大厦A座)京房售证字(2004)427号
《国有土地使用证》京丰国有(2002出)字第001388
《建设工程规划许可证》规建字0441号(航丰园科技大厦A座)
《建设工程施工许可证》(航丰园科技大厦A座)施0020013392号(建)
《建设用地规划许可证》(93)市规地字72号
《关于建设航丰园科技大厦项目建议书的批复》2001年2月1日北京市计委签发
2003年4月11日北京市规委员会签发的2003规审字0259号《审定设计方案通知书》(航丰园科技大厦综合配套工程)
2003年1月21日,北京市发展计划委员会签署“同意”意见的《基建项目申请向社会出售征询意见表》(航丰园科技大厦A座)
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一、项目简介-后续开发计划
收购此项目后,后续开发计划如下:
A座:1、2005年1月复工,春节前封顶,2005年底竣工;
2、2005年3月开始销售,销售周期18个月;
B座:1、2005年7月开工,年底封顶,2006年6月竣工
2、2006年1月开始销售,销售周期10个月。
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二、市场研究-SWOT分析(1)
优势
城市规划:两轴两带多中心的城市空间格局的确定,将进一步推动南城的城市建设和经济发展。
区域经济加速发展。项目所在区域—中关村丰台科技园是北京市市政建设、产业发展及经济增长最快的地区之一, 近两年经济增长速度超过50%。
五证齐全。将大缩缩短开发时间,A座即将封顶,一年后可投入使用; A座2005年3月可开始销售,因此能降低财务等相关费用。
交通方便。紧邻西南四环,到达京石及京开高速均较方便。城铁九号线在本项目东侧穿过,距离约1公里。
位置优越:地处丰台科技园区,紧邻总部基地,其品牌辐射对本项目具一定正面影响。
地标建筑:建筑外观、规模、总高在周边较为显赫,属片区地标性建筑。
政策优惠:入住大厦企业将享受丰台园相关优惠政策。
劣势
片区不属写字楼及商业热点区域。
周边商务配套较差,目前启动速度较慢,不利于写字楼聚集,制约了写字楼的开发。
项目自1993年启动,几经易手,市场形象差,不利树立市场信心,对后期期房销售可能带来负面影响。
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二、市场研究-SWOT分析(2)
机会
从目前北京城市发展现状来看,城市北部和西部地区发展空间已十分有限,南城是市区进一步拓展的最佳区域之一。
项目距总部基地仅200-300米,与总部基地在功能上可形成互补。总部基地三期总建面约