文档介绍：中国别墅市场分析 
作者:对外经济贸易大学教授孔淑红、硕士研究生刘彦铭
随着生活水平的提高,普通商品房已不能满足社会金字塔尖的成功阶层的置
业需要,远离城市喧嚣,回归纯朴自然,追求尊贵品质的别墅生活已成为广大城
市精英的共识。别墅的价值体现在讲究家居的独特品位,在意建筑的外观设计,
注重产品的文化内涵,对人文环境和物业配套服务等有着更高的要求。别墅生活
是一个社会的少数富裕阶层的生活状态。
一、中国别墅市场的发展历程
中国别墅市场的发展可追溯到 20 世纪 90 年代。1991 年—1993 年,中国
诞生了一批外销花园式别墅,其目的主要是为了满足久居国内的外籍人士对居住
生活的需求。它们的出现揭开了中国别墅市场发展的序幕,带动了整个国内别墅
市场的发展。
正当别墅市场快速发展时,1993 年下半年国务院下发了有关限制高档住宅
建设用地审批的文件,1995 年又颁发了别墅等高档住宅及度假村原则上不再批
准立项的文件,同时受宏观经济政策的影响,国内别墅市场直到 1997 年仍在低
谷徘徊。
1998 年,由于国家在土地政策等方面开始松动,而且国内各大城市经济开
始回暖,一批以经济型别墅为主的内销别墅项目逐渐兴起,从而推动了国内别墅
市场的发展。
2000 年以后,我国的别墅市场开始蓬勃发展,而经过十几年沉淀的别墅消
费层在这一时期的购买热情也表现得极其高涨。
2003 年,当开发商们都看好别墅市场发展前景时,国土资源部下发了《关
于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》,通知第四条明确规定“停
止别墅类用地”,这一政策的颁布和实施严重限制了中国别墅市场的发展。
2004 年 9 月,以上海为代表的房地产价格突然上涨,又一次带动了别墅市
场的发展。紧接着,2005 年和 2006 年国家分别出台了“国八条”和“国六条”,
目的是调整住房供应结构和地产消费模式。“国八条”和“国六条”的出台对别
墅市场等高档房地产市场的发展起到了一定的限制作用。
二、北京、上海、广东别墅市场现状
北京、上海、广东作为国家经济发展的重点区域,同时也是别墅开发的热土,
他们引领中国别墅市场的发展趋势。2000 年后,北京、上海、广东启动了众多
有影响力的别墅项目,市场反应强烈。在这种高涨的气氛带动下,国内别墅市场
一时风起云涌。
(一) 北京别墅市场分析
北京的别墅项目以东北部地区居多。东北部地区交通网络发达,有京顺路和
机场高速两条主干道贯穿其中;绿化率高,环境污染小;温榆河、潮白河两大水
系形成独特的水面环境;紧邻东部中央商务区和使馆区,具备了良好的先决条件。
北京最早的外向型别墅项目——丽京花园、香江花园、龙苑花园等都分布在该地
区,形成了一个庞大的外销高档别墅群。
亚北—昌平地区形成别墅区是在别墅市场二次兴起时,该区位于北京上风上
水之处,八达岭高速等多条交通干线拉近了别墅项目与市区间的距离;京密引水
渠形成优美的自然环境;市政配套设施齐全,别墅市场的发展潜力巨大,表现出
强大的后劲。先后建成的高档别墅有碧水庄园、王府花园、紫玉山庄、玫瑰山谷
等。
海淀—上地也是别墅项目的聚集地,这里环境幽雅,皇家园林、中关村高科
技园区、名牌大学形成了浓厚的人文景观,尤其适合建高档住宅。
另外,丰台、大兴、通州等地区因有便利的交通和良好的生态环境,别墅项
目也层出不穷。枫露皇苑、康城、一栋洋房、月桂庄园、翡翠城、和岸花园、金
地格林、棉花城等都扎根于此。
目前,北京的别墅地产已经形成了“一山”、“两河”、“三线”、“四高”
的格局。“一山”指西山,从门头沟、八大关、香山直至温泉永丰乡;“二河”
指潮白河、温榆河两河流域;“三线”指立汤、京顺、京通三条线;“四高”指
京昌、京沈、京开、京密四条高速公路。其中“三线”和“四高”是传统概念的
别墅区域,而“一山”和“二河”则是后来居上,成为北京新兴别墅的最佳分布
区域。
下面我们以 2006 年为例,进一步分析北京别墅市场的供给状况、需求状况
和价格状况。
从 2006 年北京别墅市场供给和销售情况来看,别墅需求大于供给的情况显
著。2006 年北京别墅市场销售套数是供给套数的 倍,销售面积是供给面积
的 倍。
1、市场供给分析
2006 年北京别墅市场新批准销售别墅 5300 套,批准销售面积
平方米。
从新增供给分布情况看,亚奥京北别墅区和中央别墅区分别以 万平方
米和 万平方米的新增批销售面积成为北京别墅市场最活跃的两大区域,分
别占