文档介绍：中国房地产市场:2008 年上半年表现回顾与 2008 年下半年至 2009 年市场预测
分析员 Alberto Medina-Almazan
(王力博) 结论:2008 年开始的调整加剧,并至少会保持到 2009 年。
翻译甄甫
电话(86-21) 50586660-8955 2008 年下半年和 2009 年的房地产市场还会表现出一些熊
市特征:
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z 一方面,人们正在观望市场,待价格下降后将回到市
行业房地产
场,再次开始购买房产;另一方面,他们的收入保持
增长,但面临严重的通胀压力,这可能将改变他们的
消费计划。抵押品市场的准入受到限制,但是对于社
会抵押品的限制可能会放松。
z 如果房屋供应量增加,需求维持在温和增长趋势,则
房价很有可能会下降。这样新房供应量或将增加,以
满足不断增加的赤字。
z 人行将对中型房地产开发商贷款实施限制,这将导致
行业整合。针对新房地产项目的国外直接投资将会增
加,从而弥补这些开发商贷款的不足。
z 原材料成本将继续增加,这将影响开发商的成本,从
而影响其利润。开发商必须面对较弱的市场需求和居
高不下的稀有材料价格,最终最强的公司会存活下来。
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市场表现:
供需平衡:
• 2007 年——房地产赤字
• 2008 年——赤字增加
使用一个房屋供给的变量描述土地开发面积和购买面积,我们可以得到;已开发面积和购买面积
的差额。从 2006 年 8 月至 2007 年 8 月的数据显示,该差额达到 亿平米。计入 2008 年有
效数据后,2007 年 7 月至 2008 年 7 月的差额达 亿平米,比 2007 年增长了 亿平米。
通过比较经济大省的数据,我们可以得到 2007 年 7 月至 2008 年 7 月的最大差额来自江苏省,
为 亿平米。第二名为辽宁省, 亿平米,第三名为广东省, 亿平米。最小的差额为
天津市, 万平米;海南省, 万平米;北京市, 万平米。
2007 年 7 月至 2008 年 7 月间,最大差额的省份为江苏、辽宁、广西、湖南和安徽;最小差额
的省份为添加、青海、西藏、上海和甘肃。
供需平衡:已开发土地面积——已购买土地面积
来源:中国国家统计局
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来源:中国国家统计局
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固定资产投资:
• 2007 年:平均增长 30%
•截至 2008 年 7 月:环比平均增长 32%
2007 年与 2008 年上半年,固定资产投资已经持续增长,呈现出带有两个峰值的相似的增长态
势:6 月前保持增长,7 月下降,12 月加速增长。今年是固定资产投资增速最快的一年,2008
年上半年中,环比增速达 %。
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固定资产投资
来源:中国国家统计局
建筑贷款 VS 固定资产投资
• 2007 年 12 月:投资贷款比例达 109%
• 2008 年 6 月:该比例达 113%
与房地产固定资产投资相比,金融机构提供给建筑行业的贷款呈类似趋势:某些情况下,房地产
投资高于建筑贷款,这表明除了金融机构意外,还有其他实体对新开发项目进行融资,比如国内
外私募基金,包括香港上市公司 VXL 资本,黑市公司持有该公司 90%股份。
2006 年 9 月—2008 年 7 月建筑贷款与固定资产投资
来源:中国国家统计局
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