文档介绍：天津某房地产营销策划方案第一篇:分析篇一、市场背景: 汉沽位于天津东部滨海地区,是天津滨海新区的重要组成部分,辖区面积 平方公里区政府坐落在寨上街辖区内, 全区共有常驻人口 17 万。汉沽是我国重要的化学工业基地之一,已形成以海洋化工为主,多门类综合发展的工业体系,全区共有工业企业 300 余家, 主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。汉沽不仅是一个工业重地, 而且还是一个鱼米之乡, 盛产水稻、水果及水产品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。天津一城所在寨上街,其南部为天津老牌化工企业—天津化工厂,她曾为汉沽区的发展立下了汗马功劳, 但随着改革开放的进行及国有老企业的通病, 企业的效益大不如前, 也在某种程度上影响了汉沽区的发展。随着汉沽新一届领导班子对当地经济结构的调整, 将第三产业作为汉沽区结构的补充体, 使汉沽成为一个经济结构多角化的地区, 从而保证汉沽区经济的健康、可持续发展。汉沽当地房地产市场的发展,应该是从今年正式开始,正继房地产、井田置业、开发区晟达房地产、绿地置业及顺驰地产在寨上街开发主流房地产产品开工面积达到了 20 万平米以上。在比较初级的汉沽房地产市场中, 不管是市场先入者, 还是市场后来者, 基本都得了较好的市场回报。其中绿地置业的“绿地人家”及正继房地产的“滨河家园”以其低价位得到了市场中初级客户的认可,而井田置业的“蓝水湾”和顺驰“第壹城”则得到市场中高级客户的认可。汉沽天津一城,位于汉沽文化街(迎宾路)与东风路的交接处,由于东风路连接着汉沽未来的旅游区, 因此其具有较高的升值潜力。社区南临汉沽区重点中学一中、八中, 文化氛围浓重。社区规划建筑面积约 12 万平方米, 景观设计公司为香港景易设计, 物业服务提供为顺驰物业公司, 从整体上看为顺驰强力军团的又一次联合出击。从产品上看, 天津一城仍沿续顺驰地产开发的传统, 保证社区的均好性及高价值价格比的特点。自产品上市以来, 产品的品牌认知度得到了市场的高度认知。二、竞争对手分析: 由于汉沽房地产市场的发展属于初级阶段,市场对价格的敏感度较高,面对产品的认知及感知程度相对较低, 故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较,我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。 1. 在汉沽我们的直接竞争对手是谁呢? 我们说是井田· 蓝月湾, 因为井田· 蓝水湾自入市以来, 始终以跟随性的竞争手法来截取我们的客户资源,并得到了相对较好的市场业绩。我们将井田· 蓝月湾作为直接竞争对手理由还有: 1 )同处东风路延线,隔文化街相望; 2 )销售均价与第壹城只差 100 元左右,且部分楼栋立面价格要高于第壹城;3) 产品类型与第壹城有相似之处, 且目标客户相近。但井田· 蓝月湾也有其不足之处,其中有: 1 )在户型设计上,其客厅的面宽大部分都不超过 4米, 居住舒适度不够;2) 由于其地块为 L 型地, 在景观设计的均好性上不足以与第壹城相竞争; 3 )产品的细节部分不确定性太多,且现无销售许可证也引发了一些客户的游移。 2. 在汉沽我们的间接竞争对手? 在汉沽市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞争对手,具体原因我们分列如下: 绿地人家处于天化的附近,滨河小区处于烈士陵园附近,他们都远离于城区中心相对的位置优势, 不足以与第壹城形成竞争态势。富达虽与第壹城相邻, 但其销售已近尾声, 故并不对第壹城销售造成直接威胁; 绿地人家的产品规划属纯南方模式,不能与本地居住****惯相对接;而滨河小区的产品规划虽与本地居住****惯相符, 但其产品的规划、设计水平与第壹城相比较仍不在同一层面, 要落后与第壹城。而富达花园的规划、设计,仍初级产品形态; 绿地、滨河及富达的销售均价与第壹城相差 500 元左右,故此在目标人群层面,不与第壹城形成直接竞争。竞争项目基本信息: 项目名称规划面积销售均价基本情况富达花园 6 万平方米 1620 与第壹城一路之隔, 均价相对较低, 社区内设网球场及幼儿园, 绿化率 39% ,容积率 ,购房需另交配套费及购买地下室。绿地人家 27 万平方米 1760 社区规模较大,销售单价较低,一期开发面积 7 万平米,整体社区规划及户型设计较为南方化,销售楼层以一、二、三、六层为主。滨河小区 12 万平方米 1584 社区规划有中心景观带, 五层建筑形态, 社区无会所, 邻近蓟运河及烈士陵园,价格优势明显,户型面积控制较好,并带简单装修。井田· 蓝月湾 6 万平方米 2050 L 型地块,与第壹城一路之隔,户型、价格、配套与第壹城相近。分析:从已销售的户型比来看,其中两室占了绝对的比例,即便是顶层的两室也由于价位较低得到了市场的认可, 所以我们有理由说, 汉沽市场的主要需求在两室, 对于一室