文档介绍：第三章:汉阳区域整体市场环境汉阳区域市场环境土地市场地块编号净用地容积总建面用途总价楼面价竞得人地址 P(2010 )130 21358 属于居住、商服用地 亿7704 元/平米中维地产汉钢中路以西 30953 P(2010 )129 42166 3126498 居住用地 亿8063 元/平米九龙仓汉钢中路西南侧 P(2010)129 P(2010)130 各开发商高价在汉阳中心抢地,满足其战略布局的需要,对汉阳中心片区以后的升值潜力信心十足。新地王产生,大幅拉高片区楼面均价。土地市场汉阳区域市场环境 1、潜在供应汉阳片区 2011 年-2012 年土地潜在供应总量为 684 万平方米(建筑面积) ,土地出让规模呈增长趋势,且增长速度有所加快。项目地块所处的汉阳中心土地潜在供应量最大,且多为品牌开发商竞得的中、大地块,未来竞争最激烈。在项目入市期项目周边潜在供应量巨大,将面临较大竞争 0 50 100 150 200 250 300 350 400 汉阳中心四新沌口 2011-2012 年汉阳土地市场潜在供应量(单位:万平方米) 58 占地面积建筑面积汉阳区域市场环境土地市场 2、楼面价推测本项目的拿地成本将大幅上涨。 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 汉阳中心四新沌口 2008-2010 汉阳出让土地楼面价(元/平米) 2114 1401 1303 2019 2203 1884 2583 2272 1352 200820092010上半年汉阳片中心片区土地出让楼面地价呈大幅上涨趋势, 2010 年上半年汉阳中心平均楼面价已达到 2583 元/㎡,相较 200 9年均价上涨 564 元/平米,涨幅高达 % 。汉阳区域市场环境土地市场 3、容积率 0 1 2 3 汉阳中心四新沌口 2008-2009 汉阳成交地块平均容积率 3 200820092010上半年 2011-2012 年新入市项目中高层、超产品将大量出现。汉阳出让土地的容积率逐年增高,表明汉阳未来土地的集约化利用趋势将进一步增强,越往中心容积率越高。汉阳区域市场环境二级市场 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 800000 900000 2007 2008 2009 2007-2009 汉阳片区市场容量(单位:平方米) 534907 244710 777750 成交面积1、市场容量汉阳片区市场容量中等偏小,增长较快。 2007-2009 年,平均年需求规模约 52万平米,平均月均去化 万方。与2008 年相比, 2009 年市场容量增加约 271% 。汉阳区域市场环境土地市场 2、市场存量 2011 年下半年本项目入市时,现有市场存量已消化完毕。 2010 年以来汉阳片区市场存量呈小幅下降趋势。 2010 年上半年汉阳片区市场存量约为 35万平米,按 万平方米/月的区划速度,预计将存量全部消化约需要 8个月时间。汉阳区域市场环境 3、供求关系二级市场 2009 年以来汉阳片区市场一直处于整体供小于求的局面,以消化市场存量为主; 2011-2012 随着新项目的集中面市, 汉阳片区供求关系将发生改变,供求将会取得平衡。 2011-2012 汉阳片区市场供求关系将发生改变汉阳区域市场环境二级市场 4、成交价格 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 2009 年 2010 年汉阳中心区成交均价和全市均价比较图(单位:元/平米) 5605 5765 6010 5898 6000 6174 6113 6345 6310 6378 6589 6644 6656 6640 6610 6608 6682 5724 5875 5834 6066 5686 6013 6274 6722 6694 7973 8333 8583 8604 8524 8483 8436 8429 全市销量汉阳中心价格汉阳片区价值受到市场逐步认可,成交均价大幅上涨 2009 年汉阳片区市场均价成功摆脱低于武汉全市均价的低迷局面,汉阳片区的价值洼地开始被市场发现; 2010 年汉阳片区的价值洼地逐步受到市场广泛认可,成交均价大幅上涨, 2010 年上半年与 0