文档介绍：《商品房屋租赁管理办法》有关问题的探讨
裴之馀 2010年12月1日住房和城乡建设部发布《商品房屋租赁管理办法》(下称新《办法》),于2011年2月1日起施行,原《城市房屋租赁管理办法》(下称原《办法》)废止。
同原《办《商品房屋租赁管理办法》有关问题的探讨
裴之馀 2010年12月1日住房和城乡建设部发布《商品房屋租赁管理办法》(下称新《办法》),于2011年2月1日起施行,原《城市房屋租赁管理办法》(下称原《办法》)废止。
同原《办法》相比,新《办法》更具“亮点”,更适应当前的房屋租赁市场管理工作,也顺应了房屋租赁市场未来发展需要,解决了部分工作中的难点,也填补了部分法规“真空”。但新《办法》也存在部分“疑点”和“盲点”,在此,笔者就有关问题进行探讨。
一、新《办法》的“亮点”
《办法》规定“直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当……,定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息”,为各地方建立房屋租赁市场指导租金价格制度提供了法律依据。政府发布房屋租赁市场指导租金,是政府行政部门服务房屋租赁市场的重要体现之一。通过进一步严格房屋租赁登记备案制度,积累房屋租赁市场租金基础资料,建立房屋租赁租金指导价格制度,对引导房屋租赁市场规范化发展,切实起到调控作用。
《办法》对人均最低租住建筑面积做出了相应规定,同时规定“厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住”。当前,由于城市化速度不断加快,特别是经济较为发达的大中城市,外来务工人员、刚就业毕业生成为租赁市场主流,受收入水平所限,群租、合租等现象非常普遍,存在着安全等隐患。新《办法》对各地根据实际制定租赁房屋面积控制线,探索加强对群租、合租、住宅的分割出租、经营性的集体宿舍(包括变相的分割出租的“小旅馆”)的监管制度,以及开展整治工作等提供了法律支持。
《办法》对禁止出租的情形由原《办法》的九种情形减少为四种,并根据减少的限制性规定拓展了登记备案所需要件的内涵,将“房屋所有权证书”拓展为“房屋所有权证书或者其他合法权属证明”。这不仅尊重了当前租赁市场中出租房屋产权多元化的现实,增加市场主体的容量,将进一步推动房屋租赁市场的繁荣,也增强了管理部门在实际工作中的可操作性。
《办法》规定的“城市规划区外国有土地上的房屋租赁和监督管理,参照本办法执行”为制定集体土地上房屋租赁相关规定提供了法规依据。近年来,由于城市的快速扩张,原郊区成建制纳入城市规划区的范围,由于土地价格、房屋租金相对较低,集体所有制土地上的房屋租赁不断扩大,成为外来务工人员主要居住地,以及各种产业园区的聚集地,原集体所有制土地上房屋租赁已经产业化,成为城市房屋租赁市场不可分割的重要组成部分。由于有关法律法规对集体所有制土地上的房屋租赁的管理缺少相关规定,因此,集体所有制土地上的房屋租赁管理一直处于失控状态。因此,将集体所有制土地上的房屋租赁纳入管理范畴,将对维护社会稳定起到积极的作用。
《办法》规定的“房屋租赁合同期内,出租人不得单方面随意提高租金水平”尽管对随意提高租金的制约方式、理由、期限等规定的尚不具体、详细,但对保护承租人的合法权益,打击随意